(2) 부동산의 개념
1. 부동산의 개념 : 부동산이 뭐니?
(1) 법, 제도적 개념에서는 부동산을 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 나눈다. 협의는 말 그대로 좁은 의미, 광의는 넓은 의미를 말한다. 협의의 부동산은 민법상의 부동산으로 토지와 그 정착물을 이야기 하는 것이다. 토지는 말 그대로 토지이고.. 정착물에 대해 알아보자면. 정착물은 말 그대로 붙어있는 물건이다. 토지에 붙어 있는 것을 부동산으로 생각하겠다는 것이 민법의 기준인데, 여기서 정착물의 기준을 바로잡고 가야할 것 같다. 땅에 붙어있다고 다 정착물은 아닌 것이다. 이동이 가능한 판잣집이나 컨테이너, 가식중인 수목, 기계류는 정착물로 보지 않으며 그와 동시에 부동산이 아닌 동산이다. 붙어있다고 다 정착물로 보지 않기~ 진짜 정착물(민법상)에는 두 종류가 있는데, 독립정착물과 종속정착물이다. 독립정착물은 토지와 별개로 보며 토지 소유자의 소유권을 인정하지 않는다. 별개로 봐 따로 소유권을 인정한다는 것이다. 건물, 명인방법(토지 위에서 자라고 있는 나무나 그 과실, 벼등을 토지의 소유권과는 별개로 거래하는데 이용하는 공시방법)에 의한 수목의 집단, 등기완료된 수목의 집단(입목), 타인의 토지에 경작, 재배된 농산물이 여기에 속한다.
종속정착물은 토지의 구성부분으로 토지와 함께 거래되며 토지소유자의 소유권이 인정된다. 돌담, 교량, 축대, 도로, 제방, 송전탑, 매년 경작 불필요한 나무(감나무 등), 다년생식물이 이 곳에 속한다.
영미법에서의 정착물 또한 판단해봐야 한다. 영미법에선 건물에 부착되어있던 정착물을 제거했을 때 건물에 손상을 준다면 그것을 부동산으로 본다. 손상을 주지 않아도 떼어냈을 때 건물의 효용이 떨어진다면 그것 또한 부동산으로 본다. 예시로 수도꼭지, 파이프, 전기배선등이 있다. 용도에 맞게 제작된 문이나 창문등도 부동산으로 본다. 임대인이 설치한 정착물의 경우 부동산으로 보며 임차인이 설치한 정착물은 동산으로 본다. 임대인의 자산으로 생각하려는 듯 싶다.
광의의 부동산은 협의의 부동산에 의제(준)부동산을 포함한 것으로 본다. 의제(준)부동산은 본질이 부동산이 아닌 동산이지만 공시방법을 통해 부동산으로 취급한다는 것인데, 내가 생각하기엔 규모가 크고 넓은 것들을 관리하기 쉽도록 이렇게 만든 것 같다. 동산 -> 등기, 등록 등 공시방법 -> 부동산
공장재단, 광업재단, 어업권, 선박(20톤이상), 항공기, 자동차, 건설기계(중기) 등이 있다.
(2) 경제적 개념에서는 부동산을 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품으로 구분한다.
(3) 물리적 개념에서는 부동산을 자연, 공간, 위치, 환경으로 구분한다. 부동산활동의 대상인 유형적 측면(기술적측면)의 부동산을 이해하는 데 도움이 된다.
토지는 자연이다. 토지는 3차원의 공간으로 인간이 살아가는 무대이다. 수평공간(지표권), 공중공간(공중권), 지중공간(지하권)으로 나뉘어져있다. 수평공간은 우리가 활동하는 지표이며 지표권이라 불린다. 토지소유자가 토지 지표를 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 말한다. 물에 대한 권리(용수권)이며 유역주의(물 골고루 쓰자. 우리나라)와 선용주의(물 근처에 있는 사람이 먼저 쓰고 남은거 써라)로 나뉜다. 공중공간은 공중권인데, 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다. 사적공중권과 공적공중권으로 나뉘나 구체적이지 않다. 지중공간은 지하권으로 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 지하권에는 한계심도가 존재한다. 사적인 깊이를 구체적으로 알 수 있는 정도이다. 이것은 손실보장과 밀접한 관련이 있어 내 지하권으로 지하철이 지나갈 경우 보상을 청구할 수 있는 근거이다. 광물의 경우엔 나의 지하권에서 발견이 되어도 내 것이 아니고 나라의 것이다. 갈수록 건물의 고층화와 지하화의 정도가 커져가고 있어 입체공간의 중요성이 커지고 있다.
토지의 절대적위치는 부동성, 상대적위치는 인접성과 관련이 있다. 위치에서 강조하는 것은 접근성이다. 접근성이란 어떤 목적물에 도달하는 데 시간적, 경제적, 거리적 부담이 적은 것을 말한다. 허드는 지가는 접근성에 의존함을 강조했다. 위치에 따라 부동산의 유용성이 달라지고 가격의 차이가 발생한다. 원칙적으로 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건은 양호하고 그 가치는 높다. 하지만 예외도 존재한다. 위험혐오시설이나(교도소나 쓰레기처리장) 용도에 맞지 않는 경우(주택이 시장안에 있는 경우)에는 원칙을 깨버린다. 용도에 맞지 않는 경우에 경우 경제적 감가가 발생한다. 주택이 주택가에 있을경우 1억원의 가치이고 시장안에 있을 경우 8천만원의 가치를 가질 때 경제적 감가가 발생하는 것이다. 접근성이 중요하지 않은 부동산 또한 존재하는데, 요양원같이 빈도가 높지 않은 곳과 관광자원같은 독점력과 흡입력이 강한 곳이다.(예시로 제주도) 근접성과 접근성을 헷갈려하지말자! 완전 다른 것이다. 근접성은 거리적 부담을 얘기하는 그냥 단어다.
부동산은 환경의 구성분자로 아주 큰 영향을 받는다. 인접성과 관련이 있다.
2. 복합개념의 부동산과 복합부동산, 복합건물
복합개념의 부동산과 복합부동산은 아예 다른 것이다. 복합개념의 부동산은 법률적, 경제적, 기술적 측면으로 부동산을 이해하는 것으로 부동산학 관점의 부동산이다. 복합부동산은 토지와 건물을 결합하여 판단하는 것으로 감정평가시 일괄평가한다. 복합건물은 복합적 기능을 수행하는 건물로 대표적인 예가 주상복합이다. 감정평가시 구분평가한다. 그 가치가 다르기때문에 당연히 구분평가하겠지.
접근성과 근접성을 헷갈려 하지 말 것
법, 제도적 개념중 협의의 부동산에 대해 자세히, 완벽히 숙지해 둘 것