(5) 부동산의 수요, 공급이론 [부동산경제론]

1. 수요의 개념 / 공급의 개념

(1) 수요와 수요량의 개념

수요(Demand)란 일정기간(시점) 동안에 수요자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구인데, 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 유효수요의 개념이다. 그 말은, 그냥 갖고 싶어라는 생각만 갖고 있는건 수요가 아니고 "갖고 싶어 그리고 돈도 있어"가 수요(유효수요)인것이다.

수요량이란 일정기간(시점) 동안에 수요자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 구매하고자 하는 최대수량을 말한다. 그니까, 살 수 있는 최대수량이겠다. 다시 풀어서 얘기하자면 갖고 싶은 욕구도 있고 살 수 있는 능력도 있는 수요자가 구매하고자 하는 최대수량이 수요량인것이다. 부동산수요량도 같다. 부동산을 구매하고자 하는 욕구와 능력이 있는 수량이다. 

수요량은 유량(flow)의 개념이다. 기간에 걸쳐 측정되는 것으로 1개월 등의 기간에 측정되는 개념으로 그 예시는 소득, 수입, 수익, 주택거래량등이다. But, 부동산수요 분석시에는 저량(stock)의 개념도 사용한다. 저량은 일정시점에서 측정되는 변수로 인구나 자산, 재산, 가치, 가격, 재고량등이다. 부동산의 영속성때문에 저량의 개념도 사용하는 것이다. 사라지지 않으니 시점으로 판단해도 괜찮은것이지. 수요량은 사후적 개념이 아니라 사전적 개념이다. 실제로 구입한 양이 아니라 구매하려고 하는 양이다. 이미 산게 아니라 사려고 하는 양이다. 

(2) 공급과 공급량의 개념

공급(Supply)은 일정기간(시점)동안에 공급자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다. 수요는 욕구와 능력이었다면 공급은 욕구만 있으면 되는구나.

공급량이란 일정기간(시점)동안에 공급자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 판매하고자 하는 최대수량을 말한다. 욕구의 수량이다.

공급량 역시 유량(flow) 개념, 부동산공급 분석시에는 저량(stock)의 개념도 사용한다. 공급량 역시 사후적 개념이 아니라 사전적 개념이다. 실제 판매한 양이 아니라 판매하려고 의도된 상품의 양이다. 공급량은 유효공급이다. 막연한 양이 아니라 실질적 물량을 확보할 수 있거나 확보하고 있는 상태에서 희망하는 상품수량이다. 음.. 이렇게 보면 공급도 능력이 필요해보이는데 수요보다는 덜 강조되는 느낌이다. 공급 역시도 막연하게 팔아야지! 가 아닌 내가 몇 개의 상품이 있으니 몇 개를 팔아야지. 라고 생각하는 거니까 능력도 필요하다고 생각한다. 그래도 공부한 대로 수요가 능력을 필요로 한다고 생각하기!

수요, 공급의 개념 확인해보기

일정기간이다(flow) but, 부동산의 경우에는 일정시점(stock)을 사용하기도 한다. 토지의 영속성때문에.

의도와 욕구가 있어야 하며 사전적 개념이다. 사후적 개념 아니다.

수요의 경우에는 유효수요로 구매력이 있어야 한다.

2. 수요곡선 

(1) 수요곡선 = 효용곡선, 한계효용곡선
 일정기간(시점)에 성립할 수 있는 단위당 가격과 수요량의 관계를 나타낸 곡선이다. 

수요법칙은 가격이 상승하면 수요량이 감소하고, 가격이 하락하면 수요량이 증가하는 관계, 즉 반비례관계를 얘기한다. 수요곡선은 우하향한다. 물건이 비싸지면 수요량은 감소, 물건값이 싸면 수요량 증가다. 쉽게 생각하게 다이소를 예시로 들어봤다. 다이소의 매출이 높고 수요량이 많은 것은 가격이 저렴하기 때문이지 않을까 하는 생각에.

수요법칙이 성립하는 이유는 곧 수요곡선이 우하향하는 이유인데, 한계효용체감의 법칙 때문이다. 소비자가 상품의 소비를 늘리면 상품으로부터 얻는 만족이 적어지는 것. 한계효용법칙의 그래프 역시 우하향이다. 소비가 많을수록 만족은 작아지며 마이너스까지 치닫는다.

대체효과와 소득효과도 수요법칙이 성립하는 이유이다. 대체효과의 경우 대체재를 예를 들 수 있다. 콜라값이 올라가면 수요가 내려가고 사이다의 값이 상대적으로 낮아져 사이다의 수요가 높아지는 것이다. 소득효과는 콜라의 가격이 하락하면 소비자의 실질소득을 증대시켜 콜라의 수요량이 증가한다는 것이다. 수요법칙은 기회비용으로 설명하기도 하는데, 기회비용은 그것을 선택함으로써 포기한 다른 대안들 중 최선의 대안을 말하는 것으로 상품의 가격이 상상승하면 구매력이 감소, 상품의 가격이 하락하면 구매력이 상승하는 것이다. 

(2) 수요량의 변화와 수요의 변화

수요량의 변화는 다른 것들은 다 일정하고, 해당 상품의 가격만의 변화에 의한 수요량의 변화로 동일한 수요곡선상에서의 이동(점의 이동)으로 나타난다. 

수요의 변화는 해당 상품가격 이외의 요인이 변화하여 나타나는 수요량의 변화로 수요곡선 자체의 이동으로 나타난다.

수요량의 변화	수요의 변화
가격만	가격 이외
수요곡선상의 이동, 점의 이동	수요곡선 자체가 이동

(3) 수요변화의 요인 (가격 이외)

 - 소득수준의 변화

소득수준의 변화로 정상재 / 열등재 / 중간재를 생각할 수 있다. 정상재는 멀쩡한 재화, 나는 고구마를 생각했다. 멀쩡한 고구마. 열등재는 좀 떨어지는 재화로 파지고구마를 생각했다. 중간재는 소득변화에 민감하지 않은 간장이나 소금. 소득수준이 증가하면 정상재(멀쩡한 고구마)의 수요는 증가, 열등재(파지고구마)의 수요는 감소한다. 돈 좀 버니까 좋은 것 먹으려고 한다. 소득수준 감소하면 정상재(멀쩡한 고구마)의 수요는 감소, 열등재(파지고구마)의 수요는 증가한다. 돈 못 버니까 싼 것 먹으려고 한다. 정상재는 소득수준과 비례, 열등재는 소득수준과 반비례한다. (소득증가 - 정상재 수요 증가 - 수요곡선 우상향) , (소득증가 - 열등재 수요 감소 - 수요곡선 좌하향)

	정상재(멀쩡한 고구마)	열등재(파지고구마)
소득수준 증가	수요 증가 - 우상향	수요 감소 - 좌하향
수득수준 감소	수요 감소 - 좌하향	수요 증가 - 우하향

 - 다른 재화의 가격변화

대체재 / 보완재 / 독립재를 생각 할 수 있다. 대체제는 용도가 비슷하여 한 재화 대신 다른 재화를 소비하더라도 효용에 크게 문제가 없는 것으로 콜라와 사이다의 관계를 말하고 보완재는 두 재화를 함께 소비할 때 만족이 더 큰 두 재화로 커피와 설탕의 관계이다. 독립재는 다른 재화의 수요에 아무런 영향을 주지 않는 관계이다. 

대체재의 경우 콜라의 가격이 상승하면 수요가 하락하고 사이다의 가격이 상대적으로 낮아지면서 수요가 증가한다. 보완재의 경우 커피의 수요가 증가하면 설탕의 수요도 증가한다.  

수요의 증가원인은 대체재의 가격이 상승했거나, 보완재의 가격이 하락한경우이고 수요의 감소원인은 대체재의 가격이 하락했거나 보완재의 가격이 상승한 경우이다. 

	콜라
사이다 가격 상승	수요 증가
사이다 가격 하락	수요 감소

	빌라
아파트 가격 상승	수요 증가
아파트 가격 하락	수요 감소

 

	설탕
커피 가격 상승	수요 감소
커피 가격 하락	수요 증가

 - 소비자의 가격예상 

가격 상승 기대	수요 증가 / 공급 감소
가격 하락 기대	수요 감소 / 공급 증가

가격이 상승한단 얘기가 들리면 싼 가격에 얼른 사야하니 수요가 증가하고 오른 다음에 팔 생각을 하니 공급이 감소한다. 가격이 하락한단 얘기가 들리면 내려간다음 사려고 수요는 감소하고 내려가기전에 팔려고 공급은 증가한다.

 - 소비자의 기호 변화, 인구 수, 경기전망, 금리 수준, 부동산에 대한 조세, 재산 등에 의해 영향을 받음