(8) 부동산 경기변동

초희_ 2018. 5. 26. 09:00

1. 인플레이션과 디플레이션, 그리고 스태그플레이션

인플레이션은 물가는 상승하고 화폐가치는 떨어지는 현상을 말하며, 디플레이션은 물가는 하락하고 화폐가치는 상승하는 현상을 말한다. 스태그플레이션은 불황과 물가상승이 동시에 일어나는 현상을 말한다.

2. 부동산 경기변동

부동산경기는 일반적으로 건축경기를 말하는데, 그 중에서도 주거용 부동산의 건축경기를 칭한다. 주거용 부동산은 필수적이기 때문이라고 생각한다. 순환변동과 비순환변동이 있으며, 비순환변동에는 추세변동, 계절변동, 불규칙변동이 있다. [비순환변동에 대해 먼저 알아보고 원칙적인 순환변동에 대해 알아봐야겠다. 추세적변동은 장기적변동이라는 말도 쓰는데, 50년 이상의 장기적인 기간으로 측정되며 신개발 또는 재개발이 그러하다. 계절적변동은 1년에 한 번씩 계절적 특성에 따라 나타나는 경기변동현상으로 스키장, 계곡, 방학 동안 대학가 원룸 공실 발생등이다. 불규칙적 변동은 무작위 변동이라고 하며 예기치 못한 사태로 인해 발생되는 경기변동현상이다. 정부정책, 지진, 정쟁등에 의한 경기변동이다.]

부동산경기는 일반경기보다 변동주기가 약 2배 길며, 일반경기보다 맨 아랫지점인 저점과 맨 윗점인 정점이 높다. 즉, 진폭이 크다. 부동산경기는 생산에 시간이 필요하기 때문에 타성기간이 길다. 통상적으로 지역적, 국지적으로 나타나 광역적으로 확대되는데, 이는 부동산은 국지적이기 때문이다. 그렇기에 도시마다 변동크기와 진폭이 다르며 같은 도시라도 지역에 따른 개별성으로 다를 수 있다.

부동산경기는 일반경기와 병행, 역행, 독립, 선행할 수 있으며 이 말은 즉 동시순환, 역순환, 전순환, 후순환한다는 것이다. 주식시장이 선행, 전순환하는 경기이다. 부동산경기는 후순환한다. 일반경기와 상공업용부동산경기는 일치하며, 주거용부동산과는 역순환한다. 일반경기가 좋을 경우 상공업용 부동산경기도 좋고, 주거용부동산은 좋지않다. 덜 좋다고 생각한다.

부동산경기는 경기회복이 느리며 후퇴는 빠르다.

부동산경기

비탄력적임

일반경기보다 변동주기 약 2배 길며 진폭이 큼

긴 생산시간 -> 타성기간 김

국지적 -> 다 다르다

일반경기에 후순환

일반경기 - 상공업용부동산 [일치 - 동시순환] 일반경기 - 주거용부동산 [반대 - 역순환]

3. 부동산경기변동에 따란 부동산시장의 국면별 특징

회복시장, 상향시장, 후퇴시장, 하향시장으로 나눌 수 있다.

	상향시장↑	후퇴시장↓
저점
회복시장↑			하향시장↓

(1) 회복시장

저점아래, 가격이 점점 상승하기 시작하는 시장의 국면으로 부동산거래가 활기를 띠기 시작한다. 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한선이 된다. 가격이 점점 상승하기 때문에 과거의 가격이 하한선이 되는 것이다. 매수인을 중시했던 하향시장에서 매도인을 중시하는 시장으로 변화한다. 건축허가의 신청건수가 증가하며 공실률은 감소하고 금리는 하락한다.

(2) 상향시장

저점 위이며 회복시장의 지속으로 경기상승 국면을 지속한다. 과거의 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 가격상승이 점차 높아지므로 매도인은 거래를 미루려하며 매수인은 구매를 앞당기려한다. 매도인 중시시장이다. 건축허가의 신청건수가 최대이며 공실률은 최저이고 금리 역시 최저이다.

(3) 후퇴시장

정점을 찍고 가격이 하락한다. 부동산활동이 침체되기 시작한다. 과거의 사례가격은 새로운 거래의 상한선이 된다. 가격이 내려가므로 과거의 가격이 지금보다 높은 것이다. 매도인 중시에서 매수인 중시시장으로 바뀐다. 건축허가 신청건수가 감소하며 공실률이 증가하고 금리가 상승한다.

(4) 하향시장

지속적으로 하강이 진행되어 저점 아래로 떨어지는 시장이다. 공가율, 공실률이 최대이 과거의 사례가격은 새로운 거래의 상한선이 된다. 매수인 중시시장이다. 건축허가 신청건수가 최저이며 금리가 최고이다.

(5) 안정시장

안정시장은 부동산시장에서만 고려의 대상이 된다. 부동산의 가격 상승이 물가 상승과 비례하여 이뤄지는 시장이다. 위치가 좋고 규모가 작은 주택이나 도심지 점포가 속하며, 불황에 강한 유형이다. 사례가격은 새로운 거래에 있어 신뢰할 수 있는 기준이다. 실수요자 중심의 시장이라고 볼 수 있다.