(9) 부동산시장

1. 시장은? 어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고 균형량이 정해지는 장소 및 거래과정으로 구체적이기도 하고 추상적이기도하다. 시장의 종류에는 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장이있다.

2. 완전경쟁시장은 현실에서 존재하지 않는 이상적이고 효율적인 시장의 형태로 다수의 판매자와 구매자가 존재하고, 거래되는 상품의 품질은 동질적이며, 거래에 대한 완전한 정보를 지니고, 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입, 탈퇴를 할 수 있는 시장이다. 이 네 가지 조건을 다 충족해야만 완전경쟁시장이 되는 것인데, 솔직히 한 가지도 충족하기 힘들지 않나.. 그래서 완전경쟁시장은 현실에서 존재하지 못하는 것이다. 그의 반대하는 것이 불완전경쟁시장으로 현실에 존재하는 시장이 이 시장이다. 불완전경쟁시장은 소수만 참여하며 상품의 품질이 이질적이고 자유롭게 진입, 탈퇴 할 수 없다. 정보 역시 비공개되어 정보비용이 발생할 수 밖에 없다. 이리하여 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장이 발생할 수 밖에 없는 것이다. 부동산시장은 불완전경쟁시장의 완전 대표적 표본이다. 

3. 부동산시장은 매수인과 매도인에 의해 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳이다. 특성에 대해 알아보겠다.

시장이 국지화되어있다. 같은 아파트여도 지역에 따라 다른 가격이 형성될 수 있다. 부동산엔 위치의 고정성이 존재하기 때문에 공인중개사에 의한 지역 간 분업이 이루어진다. 감정평가활동이 필요하다. 정보활동화가 필요하다.

거래가 비공개된다. 거래내용을 외부에 알리고 싶어하지 않기 때문에 정보의 비대칭성이 발생한다. 누군 정보를 갖고 누군 갖지 못하는 것을 말하는데, 이것으로 인해 부동산가격의 왜곡현상이 발생하기도 한다. 부동산가격이 불합리하게 형성되는 주요 원인이며, 많은 정보탐색비용이 필요하다.

부동산상품은 표준화 할 수 없다. 개별성과 부동성을 갖고 있기 때문이다. 다 다르므로 일물일가 법칙 적용할 수 없고 표준화 할 수 없으며 조직화 할 수 없다.

토지의 부증성으로 공급이 비탄력적이기에 수요가 증가해도 공급을 늘리기 어렵다. 수요와 공급의 조절이 쉽지 않으므로 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 수 있다.

매매기간이 길기 때문에 환금성과 유동성 면에서 곤란을 가져온다. 많은 시간이 소요되므로 단기적 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 크다.

법적 제한이 과다하므로 이는 부동산가격 변동에 영향을 줄 수 있다.

고가이기때문에 자금의 유용성과 밀접한 관계가 있다. 이자율을 하락시키면 부동산공급은 증대되며, 수요자의 구매력 향상시켜 수요를 증대시킨다.

4. 부동산시장의 역할에 대해 알아보겠다.

부동산시장은 자원배분, 자원할당의 기능을 하며 공간과 권리를 배분한다. 

부동산 매매, 교환등으로 교환기능을 가능하게 한다.

가격을 형성한다

정보를 제공한다

양과 질을 조정한다. 

토지 이용, 용도를 결정하게 한다.

5. 부동산시장 중 주택시장의 여과과정에 대해 알아보겠다.

여과과정이란 주택의 질적 변화와 가구의 이동의 관계를 설명해주는 것으로, 하향여과과 상향여과가 있는데 기본적인것은 하향여과이다.

하향여과는 소득이 높은 계층의 가구가 새로운 주택으로 이동하면, 그 빈 주택을 소득이 낮은 계층의 가구가 구매, 이동하는 현상을 말한다. 소득이 높은 계층이 살던 좋은 집이 노후되어 그 계층의 가구는 다른 집으로 이사가고, 공실이 발생한다. 소득이 낮은 계층의 가구가 그 집으로 들어오며, 그것이 반복되면 그 동네는 소득이 낮은 계층의 동네가 되어 버린다. 이것이 하향여과이다. 

상향여과는 저소득층이 사용하던 주택이 수선이나 재개발등으로 고소득 계층의 사용으로 전환되는 것으로 뉴타운이 있다. 

공가	침입	천이
고소득층의 이사로 집이 빔	저소득층이 그 집으로 이사함	반복, 또 반복	아예 바뀜

공가는 주택여과과정의 중요한 구성요소 중 하나이다. 고소득층에 양질의 신규주택을 공급하는 것은 저소득층의 주거의 질을 개선시키는 효과를 가져오므로 저소득층에게도 도움이 된다. 

6. 주거분리

주거분리는 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미하며 도시 전체뿐 아니라 인접한 근린지역에서도 발생가능하다. 

저소득층은 정의 외부효과를 얻기 위해 고소득층 주거지와 가까이 거주하려 하며 고소득층은 부의 외부효과를 피하기 위해 저소득층 주거지와 멀리 거주하려 한다. 고소득층 주거지와 가까이 있는 저소득층의 주거지역은 할증되며 저소득층 주거지역과 가까이 있는 고소득층 주거지는 할인된다. 그 사이 경계지역이 발생할 수 있다. 

수리비용보다 가치상승분이 크다면 상향여과되며, 수리비용보다 가치상승분이 작다면 하향여과된다. 

7. 사적 시장에 불량주택이 존재하는 것은 그것을 원하는 사람이 있기 때문이다. 이것은 노후주택 문제가 아니고 저소득의 문제이며, 효율적 자원배분의 결과이다. 불량주택을 철거하는 것은 근본적 대책이 될 수 없으며 그 곳에 거주하는 저소득자의 실질소득 향상이 효과적이다.

8. 효율적 시장(약성, 준강성, 강성)과 할당 효율적 시장

부동산의 가치는 미래 예상수익을 현재가치에 반영한다. 

(1) 효율적 시장은 정보가 지체없이 가치에 반영된 시장이며 어떤 정보가 반영되냐에 따라 세 가지 시장으로 나뉜다. 

약성 효율적 시장은 효율성이 제일 낮은 시장으로 과거 정보만 반영했으며 그것을 토대로 기술적인 분석을 하여 정상이윤을 획득할 수 있으며 초과이윤은 획득하지 못한다. 그러나, 현재 부동산가격에 반영되지 않은 현재와 미래의 정보 분석시에는 획득할수도 있다. 

준강성 효율적 시장은 공표된 과거정보와 현재정보를 반영하였으며 그것을 토대로 기본적인 분석을 하여 정상이윤을 획득할 수 있으며 초과이윤은 획득하지 못하나 현재의 부동산시장에 반영되지 않은 미래의 정보를 분석시 초과이윤 획득 가능하다. 약성 효율적 시장을 포함하고 있다.

강성 효율적 시장은 효율성이 가장 크며 완벽한 시장이다. 공표된 과거정보과 현재정보 그리고 공표되지 않은 미래정보까지 반영하였으며 정상이윤은 획득할 수 있으나 초과이윤은 어떠한 방법으로도 획득할 수 없다. 공표되지 않은 미래정보까지 반영하였기때문에 초과이윤을 노릴수가 없는 것이다. 약성 효율적 시장과 준강성 효율적 시장을 포함하고 있다. 

(2) 할당 효율적 시장은 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로 정보가 효율적, 공평하게, 골고루 할당되는 시장이다. 정보가 모든 사람에게 골고루 간다는 시장이다. 완전.. 현실에선 있을 수 없는 시장이다. 

완전경쟁시장 = 할당 효율적 시장이지만 할당 효율적 시장은 완전경쟁시장이 아니다. 부동산거래에 정보비용이 수반되면 그 시장은 완전경쟁시장이 아니며, 시장이 불완전하기에 정보비용이 수반되는 것이다. 완전경쟁시장은 모든 정보를 모든 사람이 똑같이 갖고 있으므로 정보비용이 필요하지 않다. 소수의 사람들이 부동산 매수, 초과이윤을 획득하는 것은 정보시장이 공개적이지 못하기 때문이다. 소수의 투자자의 값싼 정보비용은 할당효율적 시장이 아니다. 불완전경쟁시장의 초과이윤과 그 정보비용이 같다면 할당 효율적 시장이 될 수 있다. 부동산투기는 불완전때문이아니라 할당적이지 못하기 때문이다. 할당 효율적 시장이 아니면 부동산가격이 과대평가, 과소평가 될 수 있다.

아.. 어렵다... 할당 효율적 시장이랑 완전경쟁시장에 대해서 확실히 알아둬야 할 것 같다. 완전경쟁시장은 정보비용이 아예 발생하지 않는 것이고 할당 효율적 시장은 정보비용이 발생해도 그 비용이 같다면.. 괜찮다는 건가? 매우 어렵다.