(12) 부동산투자론

1. 부동산투자와 투기

투자란 불확실한 미래의 수익을 기대, 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위이다. 미래를 위해 현재를 희생하는 것이다. 불확실한 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이다. 미래를 위해 투자한다고 하는것이 딱 맞는 말인가보다. 투자는 취득, 운용, 처분이라는 3단계를 거친다. 취득해서 운용 혹은 운영을 하여 그 수익을 얻고 처분을 하여 처분이익을 얻는 것인데, 투기의 경우엔 운용의 단계가 없거나 지극히 형식적이다. 취득하여 바로 처분하거나 형식적으로 운용하다 처분하는것이다. 미래의 수익은 불확실하기때문에 항상 위험을 내포하고 있으므로 투자수익은 이런 위험을 감수한 대가이다. 투자의 대상이 되는 부동산을 투자성 부동산 혹은 수익성 부동산이라고 한다.

2. 부동산투자의 장점과 단점을 알아보겠다. 

부동산투자는 지렛대효과(leverage effect)를 향유할 수 있다. 지렛대효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말하는 것으로 차입금을 이용하여 부동산에 대한 투자수익율 높이는것을 말한다. 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본수익률을 높이는 효과로 차입금이 지분수익을 증가, 감소시키는가를 의미한다. 투자액 대비 자기자본의 투자율이 낮고 타인자본 투자율이 높을경우 그 반대의 경우보다 자기자본수익률이 올라가게 된다. 자기자본을 투자대비 수익률을 의미하는 것이니.. 자기자본수익률이 총자본수익률보다 크고 차입이자율보다 클 때 정의 지렛대효과라고 한다. 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 증가하는 상태로 긍정적인 상황이라 볼 수 있다. 반대로 자기자본수익률이 총자본수익률보다 작고, 차입이자율보다 작을때 부의 지렛대효과라고 한다. 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 경우이다. 자기자본수익률, 총자본수익률, 차입이자율이 전부 같은 영의 지렛대효과도 존재한다. 정의 지렛대효과의 경우 차입금 사용이 지분투자자의 수익을 증대시키므로 금리비용보다 높은 수익률이 기대되는 경우 타인자본을 적극적으로 활용하는것이 좋지만, 경기가 어려울때 무리하게 타인자본을 끌어다쓰면 금리부담으로 도산의 위험이 발생할 수 있다. 

절세효과를 누릴 수 있다. 부동산은 낮은 세율, 세액공제등의 기회가 있으며 임대사업 법인은 감가상각과 이자비용을 세금산정시에 비용으로 인정받을 수 있다.

구매력을 보호한다. 부동상은 인플레이션으로부터 보호하는 기능을 갖고 있어(인플레헷지) 인플레이션 방어 효과가 있으며 토지의 영속성으로 가치 보존력이 양호한편이다.

소득이득과 자본이득을 향유할 수 있다. 부동산 보유기간 동안 임대료 등의 소득이득과 처분 시 가치상승으로 발생하는 자본이득을 얻을 수 있다.

그러나, 부동산투자는 환금성이 낮아 단기간에 현금화가 힘들다. 금액도 크고 매매기간도 장기이기때문이다.

3. 부동산투자를 결정할 때 고려해야 할 사항에 대해서 알아보자.

투자가 안전한가? 안전성을 고려해야한다. 처분할 수 있어야 하며 처분시에 원금을 합리적으로 회수할 수 있어야한다. 수익이 확실히 산출될 수 있는가를 고려해야한다. 투자의 환금성 역시 고려해야한다. 이것들이 부동산투자의 3대 고려사항이다.

4. 재산의 3분법이란 재산을 예금, 부동산, 주식에 각각 배분투자하여 위험을 분산시키고 안전성, 수익성, 환금성을 균형있게 검토하여 재산관리를 하자는 것이다. 예금의 경우 안전성과 환금성이 확보된 반면 수익성은 떨어지고 주식의 경우 환금성과 수익성은 확보된 반면 안전성은 떨어진다. 부동산의 경우 안전성과 수익성은 확보된 반면 환금성은 떨어진다. 이 셋에 나눠 투자하면서 약점을 보완하자는 것이다.