(15) 부동산투자분석의 기법 등 [부동산투자론]

1. 부동산투자분석의 기법에 대해서 알아보자.

할인현금수지분석법	어림셈법	비율분석법
순현가법 수익성지수법 내부수익률법	승수법 수익률법	대부비율(LTV) / DTI 생각하기 부채감당률 채무불이행률 영업경비비율

할인현금수지분석법, 어림셈법, 비율분석법이 있다. 어림셈법, 비율분석법은 시간가치를 따지지 않으며, 할인현금수지분석법은 시간가치를 따진다. 

할인현금수지분석법은 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법으로, 화폐의 시간가치를 고려하고 운영, 매각수익을 고려하며 일부가 아닌 전체를 다 파악하여 분석하는 방법이다. 미래의 수익과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 것이다. 아무래도 시간가치를 따지지 않는 방법보다는 정확하지 않을까싶다. 순현가법(-, NPV), 수익성지수법(÷, PI), 내부수익률법(IRR)이 있다.

순현가법은 빼기다. 미래의 수익을 현재의 가치로 할인한 뒤, 현금유출의 현가합을 공제한 금액으로 0과 비교하여 투자결정을 하는 방법이다. 미래의 현금유입을 현재의 가치로 할인 - 현금유출의 현가합이다. 미래의 수익에서 비용을 빼는 것이다. 순현가가 0보다 큰 투자안을 선택하는 것이 맞다. 수익이 비용보다 커야하는것이 맞는것이기 때문이다. 미래가치를 현금가치로 할인시에는 요구수익률을 사용하며, 가치 가산의 원칙이 적용된다. 합산해도 가치가 같다는 것으로 합리적인 이용방법이다. 할인하기위해서는 사전에 요구수익률을 알아야 한다. 

수익성지수법은 나누기다. 현금유입의 현가/현금유출의 현가이다. 할인율은 역시나 요구수익률이며, 가치가산의 원칙이 적용 불가능하다. 수익성이 1보다 크거나 같아야 투자를 채택한다. 순현가법과 비교했을때, 순 현가법이 내부수익률보다 안전한 방식이며, 투자판단하기에 좋다. 순현가로 타당성이 있는 투자안이 내부수익률로는 타당성이 없을 수도 있다. 동일한 순 현가에서 투자비용이 적은 투자 안이 높은 수익성을 나타낸다.

내부수익률법에 대해 알아보자. 내부수익률법은 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 갖게 만드는 수익률을 할인율을 구하는 것으로 순현가를 0으로, 수익성지수를 1로 만드는 할인율이다. 할인율은 내부수익률 그 자체이며, 가치가산의 원칙 역시 적용할 수 없다. 절대값이 아니기에.. 내부수익률이 높다고해서 반드시 부의 극대화를 달성하는 것은 아니다. 사전에 요구수익률을 몰라도 된다는 장점이 있으며, 투자 판단시에만 알면 된다. 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같을 때 투자를 택한다. 

어림셈법은 경험셈법이라고도 하는데, 첫 한해 운영수익으로 간단하게, 화폐가치를 고려하지 않고 판단하는 것이다. 회수기간을 의미하는 승수법과 수익률법이 있다. 승수법의 단위는 작을수록 좋으며 수익률법의 단위는 클 수록 좋고, 둘은 역수관계이다.

비율분석법엔 대부비율, 부채감당률, 채무불이행률, 영업경비비율등이 있다. 이러한 비율을 분석하는 방법이다. 대부비율은 저당비율, 융자비율, 담보설정비율, 대출비율이라는 말도 쓰는데, 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말한다. 3억짜리 부동산에 융자액이 1억5천인경우 대부비율은 50%가 되는 것이다. 대부비율은 LTV라는 말로도 쓸 수 있다. LTV와 비슷한 총부채상환비율(DTI)도 존재하는데, 이것은 소득 대비 부채비율로 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율이다.

부채감당률은, 순영업소득의 부채서비스액에 대한 비율을 말하는것으로, 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율로 그 비율이 클 수록 부채를 감당할 수 있는 능력이 좋다는 것이다. 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기 부족하다는 것을 의미한다. 

채무불이행률은 유효총소득에 대한 영업경비와 부채서비스액이 차지하는 비율로, 그 비율이 클수록 채무불이행의 가능성은 커진다.

영업경비비율은 총소득에 대한 영업경비의 비율로 영업경비비율이 다른 부동산의 평균 이상이라면 영업비용의 통제가 제대로 되지 않고 있다는 것을 의미한다.