(17) 건축법 - 2
1. 건축허가에 대해서 알아보자. 건축주가 허가권자에게 신청하는 것으로, 건축주란 공사를 발주하거나 스스로 공사를 하는 자를 말한다. 건축주는 건축허가를 신청하기 전 허가권자에게 사전결정신청을 할 수 있다. 해당 대지에 건축하는 것이 이 법이나 관계 법령에서 허용되는지 여부등을 허가 전에 미리 묻는 것으로, 의무가 아닌 재량이다. 사전결정신청을 하는 자는 도시교통정비 촉진법에 따른 교통영향평가서의 검토를 동시에 신청할 수 있다. 허가권자는 사전결정신청을 받았을 경우 그 대상 건축물이 소규모 환경영향평가 대상사업인 경우 환경부장관과 협의를 해야한다. 건축물의 규모, 용도등을 사전결정한 후 사전결정신청자에게 통지하면, 그 건축물은 개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가, 하천점용허가를 받은 것으로 본다. 의제한다는 것이다. 사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날로부터 2년 이내 건축허가를 신청하여야 하며, 이 기간안에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력은 상실된다. 중요한것은, 사전결정을 신청하여 승인을 받아도 추가적으로 건축허가를 신청하여야 한다는 것이다. 사전결정신청의 승인을 받았을 때 의제되는 것은 개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가, 하천점용허가라는것을 잊지말자! 사전결정신청해도 2년이내에 건축허가는 신청해야한다.
2. 허가권자는 행정청이다. 원칙적으로는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장이나 대형건물의 경우 특별시장과 광역시장이 허가권자가 될 수 있다. 여기서 대형건물은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물로 특별시나 광역시에 건축하는 경우이며 여기서 공장과 창고는 제외한다. 공장과 창고가 위의 규모를 초과하며 특별시와 광역시에 건축되어도 시장, 군수, 구청장의 허가를 받는 것이다. 시장, 군수가 공장과 창고를 제외한 대형건물을 허가할 때는 도지사의 사전승인을 받아야한다. 중요한건 도지사는 허가권자가 아닌 승인권자라는 것이다.
허가신청서 |
원칙 - 해당 대지 소유권 확보 : 예외존재 |
건축허가의 거부 |
건축허가, 착공 제한 - 제한기간 2년, 1회 한해 1년 이내 연장 가능 |
건축허가 필수적 취소 - 2년 이내 공사착수안하면, 공사완료 불가능하면 |
건축신고의 특례(허가아님) - 1년 이내 착수하기 |
3. 허가신청을 받고자 하는 자는 허가신청서를 작성하여 제출하여야 하는데, 이때 해당 대지의 소유권을 확보하여야 하나 그러지 아니한 경우도 존재한다. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우인데, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다. 분양을 목적으로 하기 위해선 대지의 소유권을 확보하여야 하는 것이 옳기 때문이다. 건축하려는 대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대해 허가권자가 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인하는 경우, 건축주가 집합건물의 공용부분을 변경하기 위한 결의가 있었음을 증명한 경우에는 소유권을 확보하지 않아도 허가신청을 할 수 있다. 허가권자는 다음의 사항에 해당하는 경우 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 거부할 수 있다.
위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 주거환경이나 교육환경 등을 고려할 때 부적합하다고 인정되는 경우가 대표적인 예이다. 국토교통부장관은 국토관리를 위해 필요하다고 인정되거나 주무부장관의 요청이 있을 경우 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며 특별시장, 광역시장, 도지사는 지역계획이니 도시군계획에 필요하다고 인정될 시 건축하거나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있는데, 이 경우 즉시 국토교통부장관에게 보고하여야하며, 국토교통부장관은 그 내용이 지나치다고 인정될 시 해제를 명할 수 있다. 제한의 기간은 2년으로 1회에 한해 1년 이내 범위에서 연장할 수 있다. 이 사실을 지체없이 공고하여야 한다.
허가를 받은 날로부터 2년이내 공사에 착수하지 않은 경우, 착수했으나 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 건축허가를 필수적으로 취소해야한다.
허가가 아닌 신고를 해야하는 건축물도 있다. 소규모 건축물의 경우 허가가 아닌 신고만 해도 건축허가를 받은 것으로 본다. 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축, 개축, 재축인경우, 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건물의 대수선인 경우, 연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물, 건축물의 높이를 3M이하의 범위에서 증축하는 건축물, 2층 이하인 건축물로 연면적의 합계가 500㎡ 이하인 공장이 이에 속한다. 신고일로부터 1년 이내에 공사에 착수해야하며 그렇지 않을 경우 신고의 효력은 사라진다.
국가, 지자체가 건축한 공용건축물의 경우에는 허가권자와 협의하여야 하며 협의한 경우 건축허가를 받았거나 신고한 것으로 본다.
건축허가를 받은 자는 건축물의 공사를 중단하고 장기간 공사를 방치할 경우 미관개선과 안전관리등의 필요한 조치를 취해야 하는것이 맞지만 대부분이 하지 않으니 미리 안전관리예치금을 예치하게 한다. 허가권자가 건축주에게 착공신고시 예치하게 하며, 연면적 1천㎡ 이상, 조례로 정하는 건축물의 경우 예치하게 한다. 공사비의 1%범위내이며 현금 또는 보증서로 갈음할 수 있다. 개선명령을 했는데도 하지 않으면 행정대집행을 할 수 있다.
도시군계획시설 및 도시군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 하며, 콘크리트 건물이 아니어야 하고 존치기간은 3년 이내여야 한다. 그 기간을 연장할수도 있다. 전기, 수도, 가스 등 공급설비의 설치를 필요로 하지 않아야하며, 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아니어야 허가를 신청할 수 있다.
건축물을 다 건축하면 사용승인을 신청해야한다. 건축주가 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 신청해야 하며, 허가권자는 신청서 받은 날로부터 7일이내 검사를 실시, 사용승인서를 내줘야 한다. 사용승인을 받아야만 건축물을 사용할 수 있지만 허가권자가 사용승인서 교부 기간 내 사용승인서를 교부하지 않은 경우, 임시사용승인을 받은 경우에는 사용승인 전에도 건축물을 사용할 수 있다. 임시사용기간은 2년 이내로 하며 시간이 오래 걸리는 대형 건축물의 경우 그 기간을 연장할 수 있다. 사용승인을 받은 경우 준공검사를 한 것으로 의제한다.