(1) 부동산중개업의 총칙 등

1차 과목의 기본과정을 끝마치고 심화과정에 들어가며 2차 과목의 기본과정을 시작한다. 이번에 정리할 과목은 공인중개사법령 및 중개실무로 공인중개사에 대한 자세한 사항을 학습하는 과목이다. 좀 더 현실적인 과목이라 그런지 1차 과목보다 더 즐겁게 들을 수 있었던 것 같다. 특히 강사님이 너무 재밌다.

부동산중개업에 대해서 알아보자.

1. 부동산중개업은 과거에도 존재했다. 고려시대에는 객주에서 기원을 찾는다. 객주란 물건의 매매를 주선하거나 상품을 위탁받아 판매하는 위탁상인을 일컫는 말이다. 조선시대에는 거긴이라는 용어를 사용했는데, 지금의 Broker라고 볼 수 있다. 그 중 부동산의 매매, 임대등을 중개하는 거간을 가쾌라 불렀으며, 가쾌는 최초의 개업공인중개사이다. 대한제국에서는 객주 및 거간에 대한 인가제를 시행함으로 규제를 시작하였으며, 객주거간규칙을 제정하였다. 이것은 최초의 법적, 제도적 장치이다. 일제시대에는 최초의 근대적 법령인 소개영업취체규칙을 제정하여 소개영업을 하고자 하는 자는 경찰서장의 허가를 받도록 했다. 규제를 강화한 것이다. 1961년, 소개영업법을 제정하여 소개영업을 신고하여 시행할 수 있도록 규제를 완화하였으며 이 법에 의해 부칙규정에 의한 개업공인중개사가 존재할 수 있는 것이다. 부칙규정에 의한 개업공인중개사는 자격증없이 영업하는 공인중개사를 일컫는다. 1983년부터 부동산중개업을 영위하고자 하는자는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받도록 하였으며, 1999년 7월부터 중개업의 등록제 시행으로 규제를 완화하였다. 2014년 7월 29일부터 기존의 법률이 공인중개사법이라는 법명으로 개정되었다. 중개업자라는 용어를 개업공인중개사로, 중개수수료라는 말을 중개보수로 개정하여 공인중개사를 전문직업인으로 인정, 품위를 유지할 수 있도록 해주었다.

2. 공인중개사법을 왜 제정한걸까? 그 목적에 대해서 알아보자. 법조문에서 언급하고 있는 그대로를 써보겠다.

이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.

부동산중개업무아니고 부동산중개업이며 국민의 재산권보호를 위한것이 아닌 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 법조문 그대로를 암기하고 이해하는것이 매우 좋을 듯 싶다. 목적이 아닌 유사표현을 써서 문제를 출제하는 경향이 있다고 하니 통째로 외워버리는것이 좋을듯싶다.

다시 생각해보면, 공인중개사법을 제정한 목적은 1. 전문성을 제고하기 위해 2. 부동산중개업을 건전하게 육성하기 위해 3. 국민경제에 이바지함을 목적으로 하기위해서이다.

공인중개사법의 제정목적

이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.

3. 공인중개사법은 법률인 공인중개사법, 대통령령인 공인중개사법 시행령, 국토교통부령인 공인중개사법 시행규칙으로 구성되어있다. 시행령보다는 시행규칙이 더 구체적이며 기간등을 언급하고있다. 

4. 공인중개사법은 부동산중개업에 관한 일반법, 즉 기본법으로 성별, 나이, 연령에 관계없이 모든 개업공인중개사에게 적용되는 일반법, 부동산중개업에 관한 기본법의 지위를 갖는 법률이다. 상법과 민법에 대한 특별법으로 충돌시에 공인중개사법을 따른다. 상법과 민법보다 우선하여 적용된다는 것이다. 공법과 사법의 중간법이며 국내법이다.

5. 은근히 귀찮은 용어의 정의에 대해 알아보자. 공인중개사법에서 사용하는 용어는 중개, 공인중개사, 중개업, 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개보조원등으로 볼 수 있는데, 그에 맞는 정의가 각각 존재하므로 자세히 알아보아야 하는 것이다.

(1) 중개는 법 규정에 의한 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 거래당사자가 무등록 개업공인중개사에게 중개를 의뢰했을경우 무등록 개업공인중개사는 3년 이하의 징역, 3천만원이하의 벌금형에 처하지만 거래당사자는 처벌할 수 없다. 의뢰를 했을때를 말하는 것이다. 유치권의 경우 성립단계는 중개의 대상이 될 수 없으며 유치권을 이전, 양도하는 경우엔 중개의 대상이 될 수 있다. 즉, 부동산 유치권은 부동산 중개대상 권리가 된다고 할 수 있는것이다. 

중개는 지시중개와 참여중개, 상사중개와 민사중개, 공인중개와 사중개로 나눌 수 있는데, 일단 우리나라에서는 지시중개와 참여중개, 민사중개, 공인중개를 따르고 있다. 지시중개는 전시중개라는 말로도 쓸 수 있으며 광고등에 의한 중개이다. 참여중개는 매개중개라는 말로도 쓸 수 있으며 적극적 중개활동을 의미한다. 상사중개는 타인 간의 상행위를 중개하는 것으로 일방 혹은 쌍방이 상인이어야 하는데, 공인중개사의 중개는 여기에 속하지 않는다. 민사중개는 상행위 외의 사적인 거래행위, 즉 재산상의 법률행위를 하는 것으로 우리나라가 채택하는 공인중개사의 중개이다.

(2) 공인중개사는 공인중개사법에 의한 공인중개사 자격을 취득한자를 말한다. 

(3) 중개업은 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는것을 말하며 자격증의 여부는 판단의 기준이 되지 않는다. 중개를 업으로 한다는 것은 불특정 다수인을 상대로 계속적, 반복적인 중개행위를 하는 것으로 영리를 목적으로 하여야한다. 우연한 기회에 단 1회 중개를 한 경우 중개를 업으로 볼 수 없으며 간판을 걸고 단 1회 중개를 한 경우엔 중개업으로 본다. 즉, 개업공인중개사가 아닌 자가 개업공인중개사임을 표시하는 사무소명칭표시를 하고(간판) 중개를 단 1회했어도 간판은 영업의 표시로 보므로 이는 무등록중개업에 해당하는 것이다.

(4) 개업공인중개사는 이 법에 의해 중개사무소의 개설등록을 한 자이다. 부칙에 의한 개업공인중개사는 자격증이 없다. 특수법인 중 다른 법률의 규정에 의해 중개업을 할 수 있는 법인이 있는데 지역농업협동조합, 한국자산관리공사, 지역산림조합, 산업단지관리기관이 여기에 해당한다. 각각의 근거법률에 따르고 공인중개사법의 등록기준을 적용하지 않으며 한국자산관리공사를 제외하고는 중개업을 등록하지 않아도 된다. 한국자산관리공사가 중개업을 등록하여야 하는 이유는 업무와의 연관성이 없기때문이다. 농협이나 산림조합, 산업단지관리기관등의 경우 그 업무의 범위가 연관성이 있지만 한국자산관리공사는 그렇지 않은 것이다.

(5) 소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 업무를 보조하는 자를 말한다. 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로 공인중개사인 자를 포함한다.

(6) 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.