(2) 중개대상물 등

1. 공인중개사가 중개를 하는 그 대상물, 중개대상물에 대해서 알아보자. 중개대상물은 법률과 시행령에서 언급하고 있는데, 법률에서 언급하는 중개대상물의 범위의 경우엔 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물권이다. 시행령, 즉 대통령령에서 언급하는 중개대상물의 법위는 입목에 관한 법률에 따른 입목, 공장재단 및 광업재단이다.

즉, 중개대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단, 광업재단인것이다.

- 중개대상물의 범위 - 토지 건축물 그 밖의 토지의 정착물 입목 공장재단, 광업재단

2. 토지의 경우 토지소유권의 범위는 상, 하에 미친다. 지표에만 미치는 것이 아니라 공중과 지하에도 미친다는 것이다. 

3. 그 밖의 토지 정착물에는 명인방법을 갖춘 수목의 집단등이 있으며 이 경우 토지와 독립된 중개대상물로 인정하고 있다. 명인방법이라함은 수목의 집단 또는 미분리과실 등의 소유권이 누구에게 귀속하고 있다는 것을 제 3자가 명백하게 인식할 수 있도록 공시하는 관습법상의 공시방법을 의미한다. 울타리, 패찰등이 그러하다. 동네 사람들이 그 수목 등의 소유자를 알고 있다는 사실만으로는 부족하고 반드시 특정되어 있는 목적물에 인정되어 계속성을 지녀야한다. 울타리 안의 포도밭, 포도밭을 둘러싸고 있는 울타리가 공공연한 예가 될 수 있겠다. 명인방법으로 소유권은 인정되나 저당권 등의 객체는 될 수 없다. 

아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 입주권의 경우엔 중개대상물이 될 수 없으며, 분양권은 중개대상물이 된다. 세차장구조물의 경우 주벽이 존재하지 않으므로 토지의 정착물로 볼 수 없으며 중개대상물이 되지 못한다. 대토권 역시 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위에 불과하므로 중개대상물에 해당하지 않는다.

명인방법을 갖춘 수목의 집단 O ( 소유권 O, 저당권 X) 입주권 X, 분양권 O 세차장구조물 X 대토권 X  입목 O ( 소유권 O, 저당권 O)

4. 입목에 관한 법률에 의한 입목에 대해 알아보자. 입목이란 수목집단의 소유자가 수목의 집단에 대해 소유권보존등기를 받은 것으로 토지와는 별개의 부동산으로 간주되며 소유권과 저당권의 목적이 된다. 입목을 담보로 저당권을 설정하고자 하는 경우 사전에 그 입목을 보험에 붙여야하며, 입목에 저당권이 설정된 경우 입목에 베어졌을 때 분리된 수목에 대해서도 그 효력이 미친다. 

5. 공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장재단 및 광업재단에 대해 알아보자. 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재단으로, 소유권보존등기를 함으로써 소유권과 저당권의 목적이 되는것이다. 금융자금을 원활하게 융통할 목적으로 여러개의 물건을 하나의 권리로 등기한 것이고, 소유권보존등기 후 10월 내에 저당권설정 등기를 하지 않는 경우 등기의 효력은 상실된다.