(11) 부동산문제 [부동산정책론]

1. 부동산문제란 부동산과 인간의 관계 악화의 제 문제를 말한다. 부동산문제는 한번 문제가 발생하면 시간에 흐름에 따라 악화되는 성향을 갖고 있고 한번 악화되면 완전한 옛 상태로 되돌릴 수 없는 비가역성을 갖고 있다. 부동산문제는 시간의 흐름과 함께 지속되며, 복잡하여 해결하기 어렵기 때문에 해결수단이 다양하다. 부동산문제를 해결하기 위한 부동산정책은 종합정책의 성격을 지닌다.

2. 부동산정책은 사회적 목표를 달성하여 모든 사람을 충족시키고 효율성과 형평성을 중시하는 정치적 기능과 시장의 실패를 수정하기 위한 경제적 기능이 있다.

3. 시장실패는 시장이 어떤 이유로 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못한 것을 말하며 독과점, 외부효과, 공공재의 존재, 정보의 불확실성 및 비대칭성이 원인이다. 시장실패는 정부의 경제적 개입을 정당화 시키며, 이 개입이 오히려 정부실패를 야기하기도 한다.

4. 시장실패의 원인에 대해서 알아봅시다.

불완전경쟁이 존재하기때문에 시장실패가 된다. 소수만 참여하며 정보가 비공개되어있기때문에 독과점 할 수 있고, 독과점한 기업은 생산량과 가격을 임의대로 조정할 수 있다. 

기업이 생산시설의 규모를 확장하면 생산량이 증가하며 비용은 감소하는 규모의 경제가 발생할 때 시장실패의 원인이 된다. 이렇게되면 독점시장이 형성되므로 시장실패가 초래된다.

외부효과가 존재할 때 시장실패의 원인이 된다. 외부효과는 제 3자에게 의도치않은 이익과 손해를 주는 것으로 이것에 대한 대가를 지불받지도, 지불하지도 않는 것을 말한다. 이익을 주는 정(+)의 외부효과와 손해를 입는 부(-)의 외부효과가 있다. 외부효과는 시장을 통하지 않고 누군가에게 이익과 손해를 주므로 시장실패의 원인이다. 

정의 외부효과 (PIMFY)	부의 외부효과 (NIMBY)
다른사람에게 의도치 않은 이익을 줌 : 보상을 받지 못함 사적편익보다 사회적 편익이 크며 사적비용이 사회적비용보다 크다 과소생산, 소비되는데 이를 해결하기 위해 정부에서 보조금을 지급하거나 조세를 경감하고, 행정규제를 완화한다.	다른사람에게 의도치 않은 손해를 줌 : 대가 지불하지 않음  사적편익이 사회적 편익보다 크며  사적비용이 사회적 비용보다 적다  과다생산, 소비되는데 이를 해결하기 위해 정부에서 오염배출업체에 대한 조세중과, 환경부담금을 부과할 수 있으며 지역지구제를 실시한다.

공공재가 존재, 그리고 부족할 때 시장실패의 원인이다. 공공재는 사용시 경쟁하지 않는 비경합성과 가격을 지불하지 않아도 배제할 수 없는 비배제성을 띄고 있어 무임승차할 가능성이 크다. 자신의 수요를 보이지 않는 것이다. 그렇기에 공공재의 생산을 시장에 맡기게 되면 공공재의 공급량이 부족해지고 자원 효율적 배분에 실패한다. 사회적 적정 생산량보다 과소하게 생산되기 때문이다. 예로는 국방, 경찰, 소방 등이 있으며 정부가 세금이나 공공기금으로 공급하는 경우가 많다.

정보력에 차이가 있는 정보의 비대칭성 및 불확실성의 경우 시장 정보는 불완전하기에 옳게 거래되려면 상당 비용이 필요하다. 이것을 방지하기 위해 정부에서 공시지가를 만든 것이다.

불완전경쟁 -> 독점 규모의 경제 -> 독점 외부효과의 존재 -> 시장을 거치지 않고 이익과 손해를 줌 공공재의 존재, 부족 -> 정부의 시장 참여 정보의 비대칭성

 

5. 지역지구제란? 용도지역제라고도 하며 토지의 효율적이용을 위해 용도를 지정하는 것이다. 부의 외부효과를 제거 또는 감소시켜 효율적 자원배분을 할 수 있으며, 개발과 보전의 적절한 조화가 목적이며 토지자원 활용 측면에서 세대 간 형평성을 유지하기 위함이다.

단기적 효과와 장기적 효과가 있다. 단기적 효과를 먼저 보겠다. 지역지구제를 실시하면 부의 외부효과가 제거되어 수요가 증가하고 주택의 가치가 상승하여 기존 투자자, 즉 사전적 독점자들의 초과이윤이 발생한다. 

장기적 효과는 그것을 보고 공급자들이 시장 진입을 하여 공급이 증가하여 가격이 하락하면 초과이윤을 얻을 수 없는 것이다. 장기적으로 봤을때는 주택가치가 하락한다.

초과이윤은 기존에 있던 사람들, 즉 사전적 독점자들만 취할 수 있다.

지역지구제실시	부의 외부효과제거	수요증가,주택가치상승	사전적독점자들의 초과이윤 발생	공급증가	가격하락	초과이윤X
단기적 효과				장기적 효과

지역지구제는 지가상승에 큰 차이를 발생시키며 형평성 문제를 야기할 수 있다. 토지의 불법개발과 이용을 조장할 수 있고, 특정 용도로 지정된 토지소유자들의 재산권을 과잉보고하는 결과를 낳는다. 지역지구제를 잘못 지정할 경우 사회적으로 바람직한 토지이용이 배제된다.