(12) 용익물권

1. 용익물권이란 타인의 물건을 일정범위 내에서 사용, 수익할 수 있는 물권으로 물권의 사용가치를 지배한다.(담보물권 - 물권의 교환가치를 지배한다) 지상권, 지역권, 전세권이 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리이고 지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리, 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유, 그 부동산의 용도에 따라 사용,수익하는 권리이다. 

2. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로 건물 기타 공작물은 지상물이라고 표현할 수 있다. 지상권은 물권으로 토지소유자에 대한 권리가 아닌 토지에 대한 권리이다. 1필 토지의 일부, 전부에 성립 가능하며 양도성과 상속성이 있다. 지상권에는 부종성이 없으므로 현재 지상물이나 수목이 없더라도 지상권은 성립할 수 있고, 기존의 지상물이나 수목이 멸실해도 지상권은 존속한다. 지상권 자체로 존속할 수 있는것이다. 지료를 지급하는것은 지상권의 성립요건이 아니므로 지료지급은 필수 요건이 아니다. 지상권은 지상권설정계약과 등기로 취득하는 법률행위이다. 

3. 지상권의 존속기간은 최단 존속기간에 제한을 두며 종류에 따라 30년/15년/5년이다. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하면 30년, 그 외의 건물 소유를 목적으로 하면 15년, 건물 외 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우에는 5년이다. 계약으로 존속기간을 정하지 않은 경우 최단 존속기간을 그 존속기간으로 하며, 지상권 설정 당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 존속기간은 15년으로 한다. 따라서, 수목의 경우에는 최소 30년 보장된다. 최장 존속기간에는 제한규정이 없으며 영구무한의 설정에 판례는 이를 긍정한다. 

4. 존속기간이 만료했는데 지상물이 현존할 시 계약을 갱신할 수 있는데, 이때 서로의 합의에 의하여 갱신이 가능하다. 이것을 지상권자의 갱신청구권이라한다. 청구했을시 지상권설정자가 거절하면 갱신이 되지 않는다. 갱신시 최단 존속기간은 반드시 지켜야한다. 지상권설정자가 거절하여 갱신이 되지 않을경우 지상권자는 상당한 가액으로 지상물이나 수목의 매수를 청구할 수 있는데, 이것을 지상물매수청구권이라하며 형성권이기에 지상권설정자의 승낙여부는 중요하지 않다. 지상권설정자가 원하던 원치않던 지상물매수청구권은 힘을 가지며 지상권설정자가 그 지상물이나 수목을 매수해야 하는 것이다. 지상권자를 보호하기위함이며, 매수를 원치 않는다면 계약을 갱신해주면 된다.

5. 지상권자는 토지를 직접 사용할 수 있으며, 지상권설정자는 소극적 인용의무를 부담해야한다. 지상권자의 토지사용을 방해해서는 안된다는 것이다. 상린관계를 유지해야한다. 지상권자에게는 지상권, 점유권이 모두 인정되므로 물권적 청구권 역시 두 가지이다. 

6. 지상권자가 지상권을 처분 즉, 타인에게 양도하거나 임대할 시 지상권설정자의 동의는 필요없으며, 지상권설정자는 금지할 수 없다. 

7. 지료지급은 의무는 아니지만 지료증감을 청구할수는 있으며 지료증감청구권은 형성권으로 상대방의 승낙이 없어도 효과가 생긴다. 지상권설정자는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권의 소멸을 청구할 수 있으며, 여기서의 2년은 연속된 2년이 아닌 합산액이 2년분에 이르면 된다. 

8. 지상권이 소멸하게되면 지상권자는 지상물과 수목을 수거, 토지를 원상회복해야한다. 지상권설정자는 지상권자에게 지상물매수청구권을 청구할 수 있으며, 이것 역시 형성권이다. 

9. 특수지상권 중 구분지상권에 대해 알아보자. 구분지상권은 지하 또는 지상의 공간을 구분하여 지상물을 소유하기 위한 목적으로 수목은 해당하지 않는다. 예를들어 육교, 터널공사, 가스관설치등에 필요한 지상권이다. 지상권과는 양적인 차이만 있으며, 구분지상권을 성립하기 위해선 구분지상권설정계약과 등기를 해야한다. 분묘기지권은 분묘를 소유하기 위해 그 근처의 땅, 기지를 사용할 수 있는 권리로 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나 자기 소유 토지에 분묘 설치 후 그 토지를 타인에게 양도한 경우, 분묘기지권을 시효취득(20년)한 경우이다. 

(1) 용익물권 중 전세권에 대해서 알아보자. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유, 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대해 우선변제 받을 수 있는 권리이다. 부동산을 직접 지배하는 물권이다. (채권은 임차권이다) 농경지는 전세권의 목적으로 할 수 없다. 경자유전의 원칙으로 농경지는 경작자가 갖고 있어야 하기 때문이다. 전세금의 지급은 전세권의 성립요건으로 필수이다. 전세권은 우선변제의 권리와 경매권이 있으므로 담보물권성을 갖고있다. 전세권설정계약과 등기에 의해 성립하는 법률행위이다. 

1. 전세권의 존속기간에는 최장기간 제한과 최단기간 제한이 있다. 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 건물의 최단 존속기간은 1년이다. 약정갱신이 가능하며, 그 기간은 갱신일로부터 10년을 넘지 못한다. 건물의 전세권설정자가 전세권 존속기간 만료 6월~1월(개월)전, 그 사이에 통지를 하지 않은경우(갱신거절이나 조견 변경 등..)전의 전세권과 동일한 조건으로 전세권을 다시 설정한걸로 보며, 이 때 존속기간은 정함이 없다. 전세권 존속기간 정하지 않은때엔 각 당사자가 어느때나 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 통고 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다. 

2. 전세권자는 목적부동산을 점유, 그 용도에 따라 직접 사용, 수익할 수 있고 전세권설정자는 소극적 인용의무를 부담한다. 전세권자는 목적물의 현상유지비, 즉 필요비를 부담해야하며, 유익비의 경우에는 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 이때, 상당한 상황기간을 허여한다. 상린관계를 준용해야하며, 전세권 역시 전세권과 점유권 모두 인정되므로 물권적 청구권도 두가지이다.

3. 전세권자가 전세권을 타인에게 양도, 임대, 전전세, 담보제공할경우 전세권설정자의 동의는 필요하지 않지만 전세권설정자가 금지를 할 수는 있다. 

4. 전세권이 소멸한경우 전세권설정자와 전세권자에게는 동시이행의 의무가 주어진다. 전세권설정자는 전세금을 반환하여야하며 전세권자는 전세물의 인도와 말소등기를 위한 서류를 건네줘야한다. 전세권자에게는 우선변제권과 경매청구권이 있다. 존속기간 만료로 전세권 소멸시 전세권자는 전세물을 원상회복해야하며, 전세물에 부속시킨 부속품은 수거할 수 있는데, 이때 부속물매수청구권이 발생할 수 있다. 전세권설정자가 부속물의 매수를 청구한 경우 전세권자는 거절할 수 없으며, 전세권자의 경우엔 그 부속물이 전세권설정자의 동의를 받아 부속시키거나 전세권설정자로부터 매수한때에는 전세권설정자에게 매수를 요구할 수 있으며, 이 두 모습의 부속물매수청구권은 형성권이다.