(10) 도시개발법

1. 도시개발법에 대해서 알아보자. 도시군관리계획에서 봤던 도시개발법인데... 내용도 너무 많고 따로 법이 정해져있기때문에 이렇게 따로 공부한다고한다. 도시개발법은 도시개발에 필요한 사항을 규정, 계획적으로 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 한다고 한다. 계획적이고 체계적이며 절차대로 진행한다. 도시군관리계획에 속해있는것이 도시개발법인데, 둘이 충돌할시에는 도시개발법을 따른다. 

개발계획을 수립한 뒤 도시개발구역을 지정하는것이 원칙이다. 어떤 계획을 정한 뒤 그것을 어디에 시행할까? 라는 순서가 원칙이나 도시개발구역을 정하고 개발계획을 수립하는 예외도 존재한다. 개발계획을 공모하거나, 지가가 낮은 지역(자연녹지지역, 생산녹지지역, 도시지역 외의 지역, 해당도시개발구역에 포함되는 주거지역, 상업지역, 공업지역 면적의 합이 전체 도시개발구역 지정 면적의 30%이하인 지역)의 경우에는 도시개발구역을 정한 뒤 개발계획을 수립한다. 

개발계획은 지정권자가 수립하며, 지정권자는 시, 도지사, 대도시장이며 예외적으로 국토교통부장관이 존재한다. 개발계획을 환지방식으로 수립할경우 그지역의 토지면적의 2/3이상에 해당하는 토지소유자와 그 지역의 토지소유자 총수의 1/2이상의 동의를 받아야한다. 시행자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 토지소유자의 동의를 받을 필요가 없다. 즉, 민간사업자만 동의를 받아야 한다는 것이다. 도시개발구역의 토지면적을 산정하는 경우 국, 공유지를 포함하여 산정한다. 개발계획의 내용에 반드시 포함되어야 하는 내용이 있으며 일부 사항은 도시개발구역을 지정한 후 개발계획에 포함시킬 수 있다. 도시개발구역이 지정된 후 생각해도 되는 그리 중요하지 않은 내용의 경우 지정후에 개발계획에 포함시켜도 되는 것이다. 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하는 경우 그 비용 부담계획, 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지 등의 세부목록, 임대주택건설계획 등 세입자등의 주거 및 생활안정대책, 순환개발 등 단계적 사업추진이 필요한 경우 사업추진계획이 그러하다. 토지 등의 세부목력의 경우 도시개발구역이 지정 되어야 알 수 없는 사항이므로 구역 지정 후 개발계획에 포함시키는 것은 당연하다고 생각한다. 개발계획 수립시 그 내용은 광역도시계획이나 도시군기본계획에 들어맞도록, 즉 부합되어야한다. 도시개발법이 도시군관리계획에 속해있는것이기에 당연한것이라는 생각이 든다. 

지정권자(원칙) : 시, 도지사, 대도시시장	지정권자(예외) : 국토교통부장관
	- 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우  - 관계 중앙행정기관 장이 요청하는 경우  - 공공기관 장, 정부출연기관 장이 30만㎡ 이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우

지정권자는 시, 도지사, 대도시 시장이 원칙이나 예외적으로 국토교통부장관이 있다. 특정한 사항이 있을 때 국토교통부장관이 지정권자가 될 수 있는데 그 경우는 이러하다. 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우, 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우, 예를 들어 환경부장관이 요청하는 경우이다. 공공기관의 장, 예를 들어 한국토지주택공사 또는 정부출연기관 장이 30만㎡ 이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우가 그러하다. 원칙적 지정권자들이 협의하지 못하는 경우도 국토교통부장관이 지정권자가 되며, 천재지변이나 그 밖의 사유로 급하게 도시개발사업을 해야 하는 경우 국토교통부장관이 지정권자가 된다.

지정권자는 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할할 수 있고, 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 도시개발구역으로 지정할 수도 있다. 

도시개발구역의 지정규모 중 도시지역에 대해서 알아보자. 공적개발이기에 최소의 규모를 지정해뒀다. 공업지역의 경우 3만㎡ 이상, 주거지역 및 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역은 1만㎡ 이상에 해당한다. 

2. 도시개발구역의 지정절차에 대해 알아봅시다.

기초조사	주민 의견청취(공청회)	협의	심의	지정고시	공고 열람
임의적임	공고와 열람(14일이상)으로 주민의 의견을 듣는다.  공청회 면적에 따라	관계행정기관장과 협의함	도시계획위원회	도시지역, 지구단위계획구역으로 결정 고시 의제(취락지구는 아님)

먼저 기초조사가 첫번째 단계인데, 임의적인 단계라 생략을 할 수 있다. 시장, 군수, 구청장은 주민의 의견을 듣기 위해 일간신문, 홈페이지에 공고하고 14일동안 열람할 수 있게 해야하는데, 도시개발구역의 면적이 10만㎡ 미만인 경우에는 일간신문에 공고하지 않는다. 도시개발사업을 시행하려는 구역의 면적이 100㎡이상인 경우 공고와 열람이 끝난 뒤 공청회를 개최해야한다. 지정권자는 관계 행정기관의 장과 협의한 후, 도시계획위원회의 심의를 거치는데 국토교통부장관의 경우 중앙도시계획위원회의 심의를 거치고 나머지는 지방도시계획위원회의 심의를 거친다. 지정과 고시를 한 뒤, 공고와 열람을 거치는데 여기서 파악해야 할 것이 지정고시이다. 도시개발구역을 지정고시하면 해당 도시개발구역은 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 본다. 즉 의제한다는 것이다. 하지만, 도시지역 외의 지역에 지정된 지구단위계획구역 및 취락지구로 지정된 경우엔 그러하지 아니한다.  

3. 도시개발구역에서 이 행위들을 하려면 허가를 받아야한다. 건축물의 건축 등, 공작물의 설치, 토지의 형질변경(공유수면 매립), 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위(1개월 이상), 죽목의 벌채 및 식재이다. 마지막 사항을 빼면 그 전에 했던것과 동일하다. 국토계획법에서 개발행위의 제한을 공부할 때 허가사항을 봤었던 그때말이다. 도시개발법에 따라 개발행위허가를 받으면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 개발행위를 받은 것으로 본다. 도시개발구역 지정 전 이미 착수한 자는 30일이내에 신고하여야한다. 

4. 도시개발구역의 해제의제에 대해서 알아보자. 해제가 된 것으로 본다는 것이다. 도시개발구역이 지정, 고시된 날로부터 3년이 되는 날까지 실시계획의 인가를 신청하지 않는 경우 그 3년이 되는 다음 날에 해제된 것으로 보고 그 구역은 환원된다. 도시개발사업의 공사가 완료된 다음 날 해제가 된 걸로 보며 환원되지 않는다. 당연한거다. 공사가 완료되면 아예 바뀌는 것이니까...