(21) 주택법 - 2

1. 주택건설사업계획 혹은 대지조성사업계획의 사업주체는 공공사업주체와 민간사업주체가 있다. 공공사업주체에는 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 있으며 규제를 받지 않는다는 특징을 갖고 있다. 민간사업주체에는 등록사업자, 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인, 주택조합, 고용자, 토지소유자가 있다. 민간사업주체 중 등록사업자와 주택조합에 대해 알아보자.

2. 등록사업자의 경우 말 그대로 등록이 된 사업자라는 것이다. 연간 단독주택의 경우 20호, 공동주택의 경우 20세대, 연간 1만㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록해야 하는데, 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합과 고용자는 등록하지 않아도 된다. 등록사업자가 이미 등록을 했기 때문이다. 주택조합이란 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 조합으로 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다. 지역주택조합의 경우 지역에 거주하는 주민이어야 하며 6개월 이상 거주해야한다. 직장주택조합의 경우 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이며, 리모델링주택조합의 경우엔 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위해 설립한 조합이다.

지역주택조합	직장주택조합	리모델링주택조합
인가시 : 해당 주택 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보 조합원에게 우선공급 가능 조합원의 수는 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 한다. 조합원 자격 : 무주택세대주 혹은 85㎡ 이하 주택 1채 소유한 세대주	인가시 : 해당 주택 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보 신고(인가아님) : 국민주택을 공급받기 위함 조합원에게 우선공급 가능 조합원의 수는 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 한다. 조합원 자격 : 무주택세대주 혹은 85㎡ 이하 주택 1채 소유한 세대주(국민주택공급시에는 무주택자)	인가시 : 결의서(주택단지 전체 구분소유자, 의결권 각 2/3이상, 각 동의 과반수의 결의) + 경과년수증명서류(대수선 10년, 증축 15년) 조합원 자격 : 공동주택 소유자

조합설립의 인가를 받기 위해선 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 신청해야 하는데, 인가를 받을 때 갖춰야 할 조건이 있다. 주택 마련을 위한 지역, 직장주택조합의 경우 해당 주택 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다. 리모델링주택조합의 경우 구분소유자의 결의를 증명하는 서류와 경과년수증명서류를 제출해야한다. 구분소유자의 결의는 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 2/3이상의 결의와 각 동 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의를 받아야한다. 전체를 받고 부분적으로 각각 받아야 하는 것이다. 대수선인 리모델링의 경우에는 10년, 증축의 리모델링의 경우에는 15년을 증명하는 경과년수증명서류를 제출해야한다.

국민주택을 공급받기 위해 직장주택조합을 설립하려는 경우 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 한다, 이 경우 인가가 아닌것이다. 지역주택조합과 직장주택조합의 경우 그 구성원을 위해 건설하는 주택을 우선 공급할 수 있으며, 조합원의 수는 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 한다.

지역주택조합과 직장주택조합의 조합원 자격은 무주택세대주 혹은 85㎡ 이하 주택 1채 소유한 세대주이며, 국민주택을 공급받기위한 직장주택조합의 경우에는 무주택자만 조합원이 될 수 있다. 리모델링주택조합의 경우에는 공동주택 소유자가 조합원의 자격을 갖는다.

지역주택조합과 직장주택조합의 경우 설립인가 후에는 조합원을 교체, 신규 가입할 수 없지만 조합원이 사망하여 충원하거나, 조합원의 탈퇴등으로 주택건설 예정 세대수의 50% 미만이 되는 경우엔 추가모집 할 수 있다. 추가모집할시에 그 자격을 판단할 땐 조합설립인가 신청일을 기준으로 판단하여 형평성을 유지한다. 주택조합은 설립인가 받은 날로부터 2년 이내 사업계획승은을 신청해야 한다.

3. 주택상환사채에 대해 알아보자. 주택상환사채는 말 그대로 주택으로 상환하는 사채로 한국토지주택공사와 등록사업자만이 발행할 수 있으며, 등록사업자의 경우 보증을 받고 발행할 수 있다. 발행하려는 자는 국토교통부장관의 승인을 받아야한다. 주택상환사채는 기명증권으로 양도하거나 중도에 해약할 수 없으며 상환기간은 3년을 초과할 수 없다. 등록사업자의 등록이 말소된 경우에도 주택상환사채의 효력엔 영향을 끼치지 않는다. 

4. 주택건설사업을 시행할 때 사업계획을 승인받아야 하는 대상이 있는데 단독주택의 경우 30호, 그 중 한옥은 50호이다, 공동주택의 경우에는 30세대, 1만㎡ 이상의 대지조성사업을 할 때 사업계획을 승인받아야 하는데, 승인권자에 대해서 알아보자.

해당 대지면적이 10㎡ 이상인 경우에는 시, 도지사, 대도시 시장에게, 미만인 경우에는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수에게 승인을 받는데, 구청장은 어디에도 속하지 않는다는 것을 인지해야 한다.

국토교통부장관이 승인권자가 되는 경우도 존재하는데, 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우, 국토교통부장관이 지정, 고시하는 지역 내에서 시행하는 경우가 그러하다. 600세대 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 건설, 공급할 수 있으며 사업계획승인권자는 60일 이내에 사업주체에게 승인 여부를 통보 후 고시해야한다.

5. 사업주체는 사업계획승인을 받은 경우 승인받은 날로부터 5년이내, 공구로 나뉜경우 최초 공사 진행 공구 역시 5년이내 사업을 시행하여아 하는데 1년의 범위내에서 착수기간을 연장할 수 있으며, 2공구(최초 공사 진행 공구 외의 공구)의 경우엔 2년 이내 시행해야 한다. 사업주체가 착공의무를 위반하여 공사를 시작하지 않는 경우 승인권자는 사업계획승인을 취소할 수 있으나 2공구의 경우 2년 이내 시행하지 않아도 취소사유가 되지 않는다. 

6. 주택건설사업의 승인을 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보해야 하는게 원칙이나 지구단위계획에 시행하는 경우 대지면적의 80%이상을 사용할 수 있는 권원이 있는 경우 가능하다. 사업계획승인을 받은 경우 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다) 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구 할 수 있으며, 매도청구를 하기 전 3개월 이상 협의를 해야한다. 주택건설대지면적의 95% 이상 사용권원을 확보한 경우에는 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있으며 95% 미만 사용권원을 확보한 경우 10년전부터 계속보유자에겐 매도청구를 하지 못한다. 리모델링주택조합의 경우 그 결의에 찬성하지 않은 자에게 매도청구를 할 수 있다. 

7. 사용검사에 대해 알아보자. 사업주체는 사업을 완료한 경우 시장, 군수, 구청장에게 사용검사를 받아야 하는데 공구별로 사용검사를 받을 수 있고 조건의 미이행 시 동별로 사용검사를 받을 수 있다. 사업주체가 파산한 경우 시공보증자가 사용검사를 신청하며 시공보증자가 파산하거나 존재하지 않는 경우 입주예정자가 신청한다. 사용검사는 신청일로부터 15일이내 시행하여야하며, 사용검사를 받은 후가 아니면 사용할 수 없으나 임시사용승인을 받은 경우에는 사용할 수 있다.