(3) 토지의 분류

1. 토지의 분류

(택지, 대지, 부지) (후보지, 이행지) (맹지, 대지) (필지, 획지) (나지, 건부지) (공지, 공한지) (법지, 빈지) 기타의 토지

(1) 택지, 대지, 부지

일단 부지는 제일 포괄적인 개념이다. 건축 가능한 토지와 건축 불가능한 토지를 다 합쳐놓은 것이 부지이다. 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다. 말 그대로 다 합쳐놓았다고 생각하면 된다. 택지는 건축이 가능한 토지를 말하는데, 주거용, 상업용, 공업용이 속한다. 주거용과 상업용 토지는 지목이 대이고 공업용 토지는 공업용이다. 택지는 부동산 감정평가상의 용어이다. 대지는 두 가지의 의미가 있는데 첫 번째 의미는 택지같이 건축할 수 있는 모든 토지를 말한다. 대지는 건축법상의 용어이다. 두 번째 의미는 지목의 대이다. 따라서 지목이 대인 토지를 대지라 할 수 있다. 하지만 대지가 지목이 대인 토지인것은 아니다. 지목이 대인 토지의 개념이 더 작다고 생각하고 대지에 속한다고 생각하자. 

(2) 후보지, 이행지

대분류	소분류
택지지역	주택지역, 상업지역, 공업지역
농지지역	전지지역, 답지지역, 과수원지역
임지지역	용재림지역, 신탄림지역

이렇게 대분류와 소분류를 나눠놨을 때, 대분류와 대분류가 바뀌는 중인것은 후보지라고 하며 이때는 전환이라는 말을 쓴다. 예를 들어 농지지역이 택지지역으로 전환중이면 택지후보지라는 말을 쓰고 전환이 완료되면 택지지가 된다. 반드시 지목의 변경이 뒤따른다. 그럴수 밖에 없다. 대분류가 바뀌는 것인데 지목의 변경이 당연히 있을수밖에 없지. 대분류에 속한 소분류 안에서 바뀌는 중인것은 이행지라고 하며 전환이라는 말을 쓰기도, 쓰지 않기도 한다. 지목변경이 반드시 뒤따르진 않는다. 변경이 될 수도 있고 안 될수도 있다는 말이다. 주택지역과 상업지역은 같은 지목이 대인 토지이기 때문에 이 둘이 바뀌면 당연히 지목은 변경되지 않겠지. 여기서 조심할 것, 전지지역이 주택지역이 되면 이것은 이행지가 아니고 후보지이다! 볼 때는 소분류가 바뀐 것 같지만 자세히 보면 농지지역이 택지지역이 되는 것이기 때문이다.

(3) 맹지, 대지

맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지이며 건축이 불가능하다. 드나들기만 할 수 있고 건물은 올리지 못하는 정말 아까운 땅이다. 그래서, 도로에 붙어있는 일부의 땅을 구매해 기존의 맹지를 건축 가능한 땅으로 바꾸게 되는데 그것이 대지이다. 여기서 대지는 위의 대지와 다른 것으로 자루형의 모양을 띠는 택지를 말한다. 

(4) 필지, 획지

필지는 지번이 하나인 땅으로 토지소유자의 권리 구분을 위한 표시이다. 법률적으로 토지를 구분하기 위한 개념이다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 또는 부동산등기법상의 용어이다. 획지는 감정평가에서 중요시 하는 것으로 부동산학에서만 사용하는 의미이다. 가격수준이 비슷한 토지를 말하며 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 토지를 말한다. 일상 생활에서 사용하고 가격 수준을 구별하기 위한 경제적 개념으로 경제적 토지 구분 개념이라고 생각하면 된다. 중요한 것은 둘 다 면적 단위가 아니라는 것이다. 아주 중요하다.

필지와 획지가 같을 경우 개별평가하고 필지가 여러개에 획지가 하나일경우 일괄평가한다. 필지가 하나에 획지가 여러개일경우 구분평가한다. 평가의 포커스를 획지에 두면 된다. 획지는 부동산학에서만 사용하며 감정평가에서 중요시 하는 것이기 때문에, 평가 자체를 획지를 위한 것이라고 생각하면 편하게 이해된다. 잊지말자. 획지는 감정평가를 위한 것이므로 획지의 수에 따라 평가방법이 달라진다. 일괄평가와 구분평가 그리고 개별평가.

(5) 나지, 건부지

나지는 벗고있는 땅이라는 의미를 갖고 있는 그대로 아무것도 없는 땅이다. 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 이용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되지 아니한 토지를 얘기한다. 거래에 번거로움이 없기 때문에 시장성이 좋고(건물 지어진 게 없으니 맘대로 지을 수 있지) 건부지에 비해 최유효이용이 기대되어 매매가가 비싸다. 그래, 그 땅을 최대한 좋은 방향으로 쓸 수 있는 것이지. 최유효이용은 소유에서 사용하는 단어였던걸로 기억한다. 건부지는 건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지라는데 말이 어렵다. 갑돌이의 나지에 갑돌이가 건물을 세워 갑돌이가 쓰면 건부지가 된다. 즉, 건물소유자와 토지소유자, 사용자가 같을 경우. 토지만 봐서는 그게 건부지인지 나지인지 모르기때문에 전체를 봐야하며 건부지는 복합부동산이 전제이다. 토지와 건물을 한번에 판단하는.. 영미법의 방법이었나. 아, 나대지도 있는데 나대지는 나지인데 대지인것이다. 도심의 빈 땅이 대부분 나대지이다. 

원칙은 나지보다 건부지가 낮게 평가된다. 이것을 건부감가라고 하여 이 경우 건부지평가액의 상한선은 나지평가액이다. 이렇게 써놓으니 어려운 것 같은데, 건부지평가액이 아무리 많이 올라도 나지평가액보다는 높을수가 없다는 것으로 의미하면 된다. 왜냐? 나지가 훨씬 좋게 평가되니까. 텅텅 비어있는땅이라 내 마음대로 할 수 있으니까. 물론 지목에 맞게겠지만.

예외가 있다. 나지보다 건부지가 높게 평가되는 것. 이것을 건부증가라고 하며 정말 예외적 현상이다. 건부증가는 공법상의 규제가 강화되었을 때 주로 발생하는데 이것의 예시로는 재개발구역 지정결정, 택지개발 예정구역 지정결정, 소수잔존자 보상대상 지역결정, 개발제한구역 지정결정, 용적률과 건폐율규제 강화결정 등이다. 개발제한구역 지정결정으로 예시를 들어보자만 어느 지역이 개발제한구역으로 지정되면 건물은 세울 수 없다. 말 그대로 개발을 하지 못하게 막아둔거니까. 하지만 미리 지어져있던 건물을 손 볼 수는 있다. 이럴 경우에 아무것도 없는 나지는 정말 그냥.. 가치가 없어지는거지. 그 땅에 건물을 지어야 돈을 버는건데 건물을 못 짓잖아. 누가 그 땅을 사겠어? 

(6) 공지, 공한지

공지는 건물을 짓고 남겨둔 땅이다. 건축법에는 건폐율이 존재하기 때문에 땅의 일정부분에만 건축을 할 수 있다. 그로인해 남은 땅이 공지이다. 공한지는 토시 토지로 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하는 토지인데, 도심의 어떤 땅에 컨테이너 하나가 덜렁 세워져있는 경우라고 했다. 투기 목적이다. 땅 값 오르면 쇽 팔으려고 하는..

(7) 법지, 빈지

	법지	빈지
소유권	O	X
활용실익	X	O

법지는 소유권은 있으나 활용실익은 없는 땅. 예를 들어 붕괴를 막기 위해 설치한 축대이다.

빈지는 바닷가의 땅이라는 의미로 활용실익은 있으나 소유권은 없는 땅이다. 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다는데 참 어렵다. 그니까, 바닷물으 꽉 차는 선과 누군가의 땅인 그 사이를 말한 것으로 생각하자. 그럼 백사장은 누군가의 소유도 아닌 빈지인것인가보다.

(8) 기타의 토지

소지는 택지 등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로인 토지를 말하는 것으로 원지라고도 한다.

선하지는 고압선 아래의 토지로 선하지 감가를 행한다. 

포락지는 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지다. 개인 사유지인 전, 답 등이 하천으로 변한 토지이다. 겉으로 볼 땐 하천이어도 따져보면 포락지인 경우도 있겠다.

유휴지는 바람직하지 않게 놀리는 토지이다.

휴한지는 지력회복등을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지이다. 지금의 내가 휴한지이다. 

한계지는 택지의 맨 끝자락의 땅으로 행정구역상 타 지역과 인접한 지역내의 토지이다. 인접성이 생각난다.