Montree의 연구소

1. 부동산투자분석의 기법에 대해서 알아보자.할인현금수지분석법 어림셈법 비율분석법 순현가법수익성지수법내부수익률법 승수법수익률법 대부비율(LTV) / DTI 생각하기부채감당률채무불이행률영업경비비율 할인현금수지분석법, 어림셈법, 비율분석법이 있다. 어림셈법, 비율분석법은 시간가치를 따지지 않으며, 할인현금수지분석법은 시간가치를 따진다. 할인현금수지분석법은 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법으로, 화폐의 시간가치를 고려하고 운영, 매각수익을 고려하며 일부가 아닌 전체를 다 파악하여 분석하는 방법이다. 미래의 수익과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 것이다. 아무래도 시간가치를 따지지 않는 방법보다는 정확하지 않을까싶다. 순현가법(-, NPV), 수익성지수법(÷, PI), 내부수..

1. 포트폴리오 이론은 개인투자자나 개별기업이 한 종류의 자산에 투자함으로 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위해 여러종류의 자산에 분산투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이다. 여러종류의 자산의 조합을 포트폴리오라고 한다. 부동산은 용도의 다양성과 부동성이라는 특징을 갖고 있기에 유형별(용도별), 지역별로 분산투자가 가능하다. 지역적으로 분산투자해도 위험을 낮출 수 있는 것이다. 이런 포트폴리오에도 위험은 존재한다.2. 포트폴리오의 위험에는 체계적 위험과 비체계적 위험이 있는데, 각각 피할 수 없는 위험과 피할 수 있는 위험이다. 체계적위험은 시장 움직임의 불확실성 때문에 발생하는 것으로 전쟁, 인플레이션등이며 분산투자로도 제거할 수 없다. 분산불가능, 피할 수 없는 위험이라 표현한다...

1. 부동산투자와 투기투자란 불확실한 미래의 수익을 기대, 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위이다. 미래를 위해 현재를 희생하는 것이다. 불확실한 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이다. 미래를 위해 투자한다고 하는것이 딱 맞는 말인가보다. 투자는 취득, 운용, 처분이라는 3단계를 거친다. 취득해서 운용 혹은 운영을 하여 그 수익을 얻고 처분을 하여 처분이익을 얻는 것인데, 투기의 경우엔 운용의 단계가 없거나 지극히 형식적이다. 취득하여 바로 처분하거나 형식적으로 운용하다 처분하는것이다. 미래의 수익은 불확실하기때문에 항상 위험을 내포하고 있으므로 투자수익은 이런 위험을 감수한 대가이다. 투자의 대상이 되는 부동산을 투자성 부동산 혹은 수익성 부동산이라고 한다. 2. 부동산투자의 장점과 단..

1. 부동산문제란 부동산과 인간의 관계 악화의 제 문제를 말한다. 부동산문제는 한번 문제가 발생하면 시간에 흐름에 따라 악화되는 성향을 갖고 있고 한번 악화되면 완전한 옛 상태로 되돌릴 수 없는 비가역성을 갖고 있다. 부동산문제는 시간의 흐름과 함께 지속되며, 복잡하여 해결하기 어렵기 때문에 해결수단이 다양하다. 부동산문제를 해결하기 위한 부동산정책은 종합정책의 성격을 지닌다. 2. 부동산정책은 사회적 목표를 달성하여 모든 사람을 충족시키고 효율성과 형평성을 중시하는 정치적 기능과 시장의 실패를 수정하기 위한 경제적 기능이 있다. 3. 시장실패는 시장이 어떤 이유로 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못한 것을 말하며 독과점, 외부효과, 공공재의 존재, 정보의 불확실성 및 비대칭성이 원인이다. 시장실패..

1. 시장은? 어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고 균형량이 정해지는 장소 및 거래과정으로 구체적이기도 하고 추상적이기도하다. 시장의 종류에는 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장이있다. 2. 완전경쟁시장은 현실에서 존재하지 않는 이상적이고 효율적인 시장의 형태로 다수의 판매자와 구매자가 존재하고, 거래되는 상품의 품질은 동질적이며, 거래에 대한 완전한 정보를 지니고, 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입, 탈퇴를 할 수 있는 시장이다. 이 네 가지 조건을 다 충족해야만 완전경쟁시장이 되는 것인데, 솔직히 한 가지도 충족하기 힘들지 않나.. 그래서 완전경쟁시장은 현실에서 존재하지 못하는 것이다. 그의 반대하는 것이 불완전경쟁시장으로 현실에 존재하는 시장이 이 시장이다. 불완전경쟁시..

1. 인플레이션과 디플레이션, 그리고 스태그플레이션인플레이션은 물가는 상승하고 화폐가치는 떨어지는 현상을 말하며, 디플레이션은 물가는 하락하고 화폐가치는 상승하는 현상을 말한다. 스태그플레이션은 불황과 물가상승이 동시에 일어나는 현상을 말한다. 2. 부동산 경기변동부동산경기는 일반적으로 건축경기를 말하는데, 그 중에서도 주거용 부동산의 건축경기를 칭한다. 주거용 부동산은 필수적이기 때문이라고 생각한다. 순환변동과 비순환변동이 있으며, 비순환변동에는 추세변동, 계절변동, 불규칙변동이 있다. [비순환변동에 대해 먼저 알아보고 원칙적인 순환변동에 대해 알아봐야겠다. 추세적변동은 장기적변동이라는 말도 쓰는데, 50년 이상의 장기적인 기간으로 측정되며 신개발 또는 재개발이 그러하다. 계절적변동은 1년에 한 번씩 ..

1. 지대이론지대는 일정기간 동안의 토지서비스의 가격으로 쉽게 토지사용에 대한 대가라고 보면 된다. 지대에 관한 논쟁에 두 학파가 있는데, 지대가 생산비인가 아닌가에 핵심을 두고 있다.고전학파는 토지는 인간이 생산할 수 없으므로 지대 역시 생산비로 보면 안된다고 했다. 노동, 자본, 토지에 대한 대가를 지불하고 남은 잉여를 지대로 파악했으며, 불로소득이라 환수해야 한다고 했다. 신고전학파는 지대는 생산비이며, 생산요소에 대한 대가라고 해다. 생산물가격에 영향을 주는 요소비용이라 했으며 잉여가 아니라고 했다. 밑에 있는 학자들은 이름이 매우 중요하다고 하셨다. 이름과, 어디에 속하는지, 어떤 걸 주장했는지 외워봅시다.(1) 농경지 지대이론리카도 차액지대설 - 지대는 비옥도와 생산력의 차이로 남은 잉여이다...

1. 탄력적이라는 것이 어떤 의미인가부터 알아야겠다. 탄력적이라는 것은 분모가 변화할 때, 분자가 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도로 가격탄력성, 소득탄력성, 교차탄력성등이 있다. 대표적인 것이 가격탄력성으로 한 상품의 가격이 변화할 때 그 상품의 수요량이 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도이며 이것은 자료를 수치화하는 정량적지표이다. 가격과 수요량은 반비례이기때문에 음수(-)로 나타나는것이 맞지만, 절대값을 붙여 양의 값(+)으로 표현한다. 수요의 가격탄력성은 수요량변화율/가격변화율이다. 예를 들어, 어느 부동산의 가격이 5%하락하였는데, 수요량이 10%증가하였다면 이 부동산수요의 가격탄력성은 2이다. 또한, 어느 부동산의 가격탄력성이 1일때, 부동산의 가격이 4% 인상되면 수요량은 4% 감소한다. 수요..

1. 공급곡선은 비용곡선, 한계비용곡선으로 불리기도 하며 일정기간(시점)에 성립할 수 있는 단위당 가격과 공급량의 관계를 나타낸 곡선이다.가격이 상승하면 공급량은 증가, 가격이 하락하면 공급량이 감사한다. 이것은 비례관계라고 부르며 즉 공급법칙이다. 가격과 공급량은 비례한다는 것이 공급법칙이다. 공급곡선은 우상향한다. 2. 공급량의 변화와 공급의 변화공급량의 변화는 가격만의 변화에 의한 공급량의 변화를 말하며, 동일한 공급곡선상에서의 이동, 즉 점의 이동으로 나타난다.공급의 변화는 가격 이외의 요인 변화에 의한 공급량의 변화이며 공급공선 자체의 이동으로 나타난다. 앞으로 내가 주로 공부할것이 공급의 변화이다. 공급의 변화와 수요의 변화를 묶어 그 차이를 보고 변화를 보는 것이다. 3. 공급변화의 요인, ..

1. 수요의 개념 / 공급의 개념(1) 수요와 수요량의 개념수요(Demand)란 일정기간(시점) 동안에 수요자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구인데, 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 유효수요의 개념이다. 그 말은, 그냥 갖고 싶어라는 생각만 갖고 있는건 수요가 아니고 "갖고 싶어 그리고 돈도 있어"가 수요(유효수요)인것이다.수요량이란 일정기간(시점) 동안에 수요자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 구매하고자 하는 최대수량을 말한다. 그니까, 살 수 있는 최대수량이겠다. 다시 풀어서 얘기하자면 갖고 싶은 욕구도 있고 살 수 있는 능력도 있는 수요자가 구매하고자 하는 최대수량이 수요량인것이다. 부동산수요량도 같다. 부동산을 구매하고자 하는 욕구와 능력이 있는..