(14) 포트폴리오 이론 등 [부동산투자론]

1. 포트폴리오 이론은 개인투자자나 개별기업이 한 종류의 자산에 투자함으로 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위해 여러종류의 자산에 분산투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이다. 여러종류의 자산의 조합을 포트폴리오라고 한다. 부동산은 용도의 다양성과 부동성이라는 특징을 갖고 있기에 유형별(용도별), 지역별로 분산투자가 가능하다. 지역적으로 분산투자해도 위험을 낮출 수 있는 것이다. 이런 포트폴리오에도 위험은 존재한다.

2. 포트폴리오의 위험에는 체계적 위험과 비체계적 위험이 있는데, 각각 피할 수 없는 위험과 피할 수 있는 위험이다. 체계적위험은 시장 움직임의 불확실성 때문에 발생하는 것으로 전쟁, 인플레이션등이며 분산투자로도 제거할 수 없다. 분산불가능, 피할 수 없는 위험이라 표현한다. 비체계적위험은 시장의 움직임과는 무관한 기업 고유의 요인으로 발생하는 위험으로 노사문제, 매출액 변동등이다. 분산투자로 제거할 수 있는 위험이기에 분산가능위험, 피할 수 있는 위험이라고 표현한다. 비체계적 위험을 제거하기 위해 분산투자를 하는 것이다. 

자산끼리의 상관계수가 낮을수록 안전하다고 할 수있다. 상관계수는 두 개의 확률변수가 함께 움직이는 정도를 나타내는 척도로, 서로 비슷한정도를 나타내는 계수이다. 상관계수는 +1과 -1 사이의 값만을 갖는데, +1에 가까울 경우 두 확률변수가 비슷하다는것을 표현, -1에 가까울수록 다르다는 것을 표현한다. 상관계수가 양(+)의 값을 갖는 경우 수익률이 동일한 방향으로 흐르기에 포트폴리오의 위험은 커지며, 분산효과는 작아진다. 상관계수가 +1일 경우, 두 자산의 수익률이 동일한 방향, 크기로 움직이므로 비체계적 위험은 제거되지 않는다. 상관계수가 음(-)의 값을 갖는 경우 수익률이 서로 반대 방향으로 변동하는 방향으로 흐르기에 포트폴리오의 위험(분산)은 작아지며 위험도를 줄이는 데 효과적이다. 상관계수가 -1일경우 두 자산의 수익률이 서로 반대 방향과 크기로 움직인다는 것을 의미, 비체계적위험을 완전히 제거할 수 있다. 상관계수가 +1과 -1 사이의 값을 갖는 경우엔, +1의 값을 갖는 경우를 제외하면 비체계적위험을 감소시킬 수 있다.

평균-분산지배원리에 대해 알아보자. 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법으로, 수익과 표준편차, 즉 위험으로 투자대안을 선택한다. 위험회피형 투자자는 두 투자안의 기대수익률의 동일하다면 표준편차(위험)가 작은 투자안을 선택할것이고, 수익률의 표준편차가 동일하다면 기대수익률이 상대적으로 큰 투자안을 선택할 것이다. 이렇게 수익과 표준편차에 공통점이 있을때, 그것을 기준으로 반대의 것을 판단할 수 있는 것인데, 수익과 표준편차가 공통적이지 않은 경우 판단할 수 없다는 한계점이 있다. 이를 극복하는 방법으로 변이계수를 통해 수익률의 단위당 위험도를 파악하는 것이다. 변이계수는 표준편차의 기대수익률에 대한 상태적 크기를 나타내는 척도로 표준편차/기대수익률이다. 기대수익률이 높으면 변이계수가 작고, 표준편차가 높으면 변이계수가 커진다. 

포트폴리오	평균-분산지배원리
상관계수 - 낮을수록 좋다	변이계수 - 낮을수록 좋다

2. 최적 포트폴리오 선택에 대해서 알아보자. 평균-분산지배원리에 의해 선택된 포트폴리오를 효율적 표트폴리오라고 한다. 효율적 프론티어는 효율적 포트폴리오에 나타나는 곡선으로, 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 곡선으로 효율적 투자선, 효율적 전선이라 부르기도 한다. 투자자는 어떤 포트폴리오를 선택하던 주어진 위험에서 더 이상의 수익률을 낼 수 없다는 것이다. 더 높은 수익률을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 한다는 것을 의미한다. 포트폴리오를 구성한다고 해서 체계적 위험까지 제거할 수 있는것은 아니다.

3. 화폐의 시간가치 계산하기

화폐는 시간이 지남에 따라 그 가치가 달라지므로, 발생시점이 다를 경우 동일시점의 가치로 환산해야 비교가 가능하다. 일반적으로 사람들은 미래의 현금보다 현재의 현금을 더 선호한다. 현재가치의 계산과 미래가치의 계산이있다. 현재가치의 계산은 미래에 발생할 금액을 현재의 시점에서 평가한 가액이며 미래가치의 계산은 현재시점의 금액을 미래가치로 계산하는 것이다. 

미래가치(내가)계산하기	현재가치(현가)계산하기
일시불의 내가계수	일시불의 현가계수
연금의 내가계수	연금의 현가계수
(연금) 감채기금 계수	저당상수

4. 영업의 현금수지의 계산 / 복귀액의 현금수지 계산

영업의 현금수지의 계산	복귀액의 현금수지 계산
단위당 연간 예상임대료
X 임대단위 수
= 가능총소득	매도가격
- 공실 및 불량부채
+ 기타 소득
= 유효총소득
- 영업경비	- 매도경비
= 순영업소득	= 순매도액
- 부채서비스액	- 미상환저당잔금
= 세전현금수지	= 세전지분복귀액
- 영업소득세	- 자본이득세
= 세후현금수지	= 세후지분복귀액