(13) 위험과 수익 [부동산투자론]

1. 부동산투자의 위험에 대해서 알아보자. 위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성으로 불확실성을 뜻한다. 예상치 못한 변수로, 불확실성이 존재하기 때문에 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다. 실제수익률과 기대수익률이 큰 편차를 가질것으로 예상, 혹은 그 발생확률이 클 것으로 예상될경우 그 투자는 큰 위험을 갖고 있다고 할 수 있는 것이다. 실제수익률과 기대수익률간의 갭을 위험이라고 생각하면 되는 것인가보다. 위험이란.. 내가 예상치 못한 일이 발생하는 것으로 생각하자. 위험이 당연히 발생할 수 밖에 없는거다. 인간이 신도 아니고 어떻게 다 알아..

2. 위험의 종류에 대해 알아보자. 사업상의 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험이있다. 사업상의 위험은 부동산사업 자체에서 발생하는 수익성에 관한 위험을 말하며 부동산의 수요공급 변동같은 시장위험, 사무실 관리나 근로자의 파업등의 운영위험, 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인해, 즉 환경으로 상대적 위치가 변하는 것에 의한 위치적 위험이 있다. 치킨집을 열었는데 조류독감이 발생해 수요공급이 줄어 시장위험이 발생했다.. 알바가 무단으로 그만둬 운영위험이 발생하고, 주변에 치킨집이 하나 더 생겨 독점을 할 수 없게 되는 위치적위험이 발생한다.  크흡.. 가슴아프네.

금융적 위험은 재무적 위험이라는 말로도 표현할 수 있다. 금융이라는건, 자금을 융통한다는 말로 즉 빌린다는 것이다. 투자자가 투자를 결정할 때, 자기자본 + 부채사용시 자기자본에 대한 수익률이 증가하는 걸 지렛대 효과라고 하는데, 그 부채의 비율이 커질수록 갚아야 하는 빚과 이자는 많아지므로 위험이 증대될 수 밖에 없고 심할경우 파산까지 이를 수 있다. 부채감당률은 떨어지고 채무불이행률은 높아지며, 부의 지렛대효과가 발생할 수 있는 것이다. 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융적 위험을 제거할 수 있다. 빌린돈이 없으므로 금융적 위험을 고려할 필요가 없는것이다.

법적 위험은 행정적 위험이란 말로도 쓸 수 있는데, 부동산에 가지는 재산권의 법적 환경변화에 따란 위험을 말한다. 정부의 각종 정책등의 변화로 수익의 불확실성이 야기된다. 대표적인것이 양도세의 증가이다.

인플레이션이 발생할 경우 물가는 상승, 화폐가치는 하락하며 구매력 역시 하락한다. 투자자들의 요구수익률도 인플레이션율만큼 상승한다. 이건 뒤에서 알아보자.

유동성 위험은 환금성 위험이란 말로도 쓸 수 있다. 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성으로 급매등이 좋은 예시이다.

위험의종류

사업상의위험(시장위험, 운영위험, 위치적위험) 금융적위험 법적위험 인플레이션위험 유동성위험

3. 부동산투자의 수익률에 대해 알아보자. 수익률이란 투하자본에 대한 수익의 비율로, 투자의사결정에 있어 가장 중요한 변수 중 하나이다. 

요구수익률, 기대수익률, 실현수익률이 있다. 요구수익률은 주관적인 수익률로, 투자자가 대상부동산에 투자를 결정할 때 보장되어야 할 최소한의 수익률이다. 필수수익률, 투자의 기회비용이라고도 말한다. 난 최소 10%의 수익률은 나야해. 라고 할 때, 그 10%의 수익률이 요구수익률인것이다. 사람마다 생각하는 것이 다르고 원하는 정도가 다르므로 주관적인 수익률이다. 기대수익률은 어떤 투자대상으로부터 투자로 인해 기대되는 예상수익률로, 각각의 투자에 따라 실제로 실현될 가능성이 있는 수익률의 값을 평균한 값으로 가중평균이다. 실현수익률은 투자가 이뤄지고 난 후 실제로 실현된 수익이다.

요구수익률 주관적, 투자결정을 위한 최소한의 수익률

기대수익률 실제 실현될 가능성이 있는 수익률 값 평균

실현수익률 실제 실현된 수익률

기대수익률이 요구수익률보다 낮은 경우 투자를 하지 않으려고 한다. 대상부동산의 수요는 줄어들고 부동산가치는 점차 하락, 그 결과 대상부동산에 대한 기대수익률은 점차 증가한다. 기대수익률이 요구수익률과 같아질 때, 투자자는 투자를 하려고 할 것이다.

기대수익률이 요구수익률보다 높은 경우 많은 투자자들이 투자를 하려 할 것이며, 대상부동산의 수요는 증가, 부동산가치 점차 상승, 그 결과 대상부동산에 대한 기대수익률은 점차 하락한다. 기대수익률이 요구수익률과 같아질 때 균형을 이룬다.

투자가치는 부동산을 소유함으로써 예상되는 미래의 편익이 투자자에게 주는 현재가치로, 주관적 가치이다. 시장가치는 부동산이 시장에서 매매되었을 때 형성될 수 있는 가치로 객관적 가치이다. 투자가치가 시장가치보다 크거나 같아야 투자자들이 투자를 하려 할 것이다.

4. 투자자의 위험에 대한 태도를 알아보자. 

기대수익률이 동일한 경우 투자자들은 덜 위험한 투자대안을 선택하는데, 이러한 태도를 위험회피적이라고한다. 위험회피적 투자자들도 피할 수 없는 위험이나 감수할 만한 유인책이 있는 위험, 즉 수익성이 좋은 위험은 감수할 수 있다. 일반적이며 보수적투자자와 공격적투자자로 나뉜다. 같은 위험이 있을때 보수적 투자자는 공격적 투자자보다 더 큰 수익, 더 높은 수익률을 요구한다. 위험을 선호하는 위험추구형 투자자도 있는데, 이들은 높은 수익률을 얻을 수만 있다면 높은 위험따위! 기꺼이 감수하겠다는 스타일이다. 

5. 위험이 큰 투자대상에 투자할 경우 높은 수익률을 바란다. 이것이 요구수익률이다. 

요구수익률은 시간의 대가인 무위험이자율과 위험할증률을 합한것으로, 위험이 크면 투자자의 여구수익률이 커진다. 이것을 위험과 수익의 상쇄관계라고 한다. 위험을 전혀 감수하지 않을 경우 얻을 수 있는 수익률은 무위험률밖에 없다. 무위험률은 일반 경제상황과 관계가 있는 이자율이라고 표현할 수 있다. 

6. FISHER 피셔효과는, 요구수익률은 무위험이자율, 위험할증률에 예상된 인플레이션에 대한 할증률을 가산한다. 인플레이션 할증률만큼 요구수익률이 높아지는 것이다.