Montree의 연구소

1. 부동산투자분석의 기법에 대해서 알아보자.할인현금수지분석법 어림셈법 비율분석법 순현가법수익성지수법내부수익률법 승수법수익률법 대부비율(LTV) / DTI 생각하기부채감당률채무불이행률영업경비비율 할인현금수지분석법, 어림셈법, 비율분석법이 있다. 어림셈법, 비율분석법은 시간가치를 따지지 않으며, 할인현금수지분석법은 시간가치를 따진다. 할인현금수지분석법은 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법으로, 화폐의 시간가치를 고려하고 운영, 매각수익을 고려하며 일부가 아닌 전체를 다 파악하여 분석하는 방법이다. 미래의 수익과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 것이다. 아무래도 시간가치를 따지지 않는 방법보다는 정확하지 않을까싶다. 순현가법(-, NPV), 수익성지수법(÷, PI), 내부수..

1. 포트폴리오 이론은 개인투자자나 개별기업이 한 종류의 자산에 투자함으로 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위해 여러종류의 자산에 분산투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이다. 여러종류의 자산의 조합을 포트폴리오라고 한다. 부동산은 용도의 다양성과 부동성이라는 특징을 갖고 있기에 유형별(용도별), 지역별로 분산투자가 가능하다. 지역적으로 분산투자해도 위험을 낮출 수 있는 것이다. 이런 포트폴리오에도 위험은 존재한다.2. 포트폴리오의 위험에는 체계적 위험과 비체계적 위험이 있는데, 각각 피할 수 없는 위험과 피할 수 있는 위험이다. 체계적위험은 시장 움직임의 불확실성 때문에 발생하는 것으로 전쟁, 인플레이션등이며 분산투자로도 제거할 수 없다. 분산불가능, 피할 수 없는 위험이라 표현한다...

1. 부동산투자의 위험에 대해서 알아보자. 위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성으로 불확실성을 뜻한다. 예상치 못한 변수로, 불확실성이 존재하기 때문에 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다. 실제수익률과 기대수익률이 큰 편차를 가질것으로 예상, 혹은 그 발생확률이 클 것으로 예상될경우 그 투자는 큰 위험을 갖고 있다고 할 수 있는 것이다. 실제수익률과 기대수익률간의 갭을 위험이라고 생각하면 되는 것인가보다. 위험이란.. 내가 예상치 못한 일이 발생하는 것으로 생각하자. 위험이 당연히 발생할 수 밖에 없는거다. 인간이 신도 아니고 어떻게 다 알아..2. 위험의 종류에 대해 알아보자. 사업상의 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험이있..

1. 부동산투자와 투기투자란 불확실한 미래의 수익을 기대, 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위이다. 미래를 위해 현재를 희생하는 것이다. 불확실한 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이다. 미래를 위해 투자한다고 하는것이 딱 맞는 말인가보다. 투자는 취득, 운용, 처분이라는 3단계를 거친다. 취득해서 운용 혹은 운영을 하여 그 수익을 얻고 처분을 하여 처분이익을 얻는 것인데, 투기의 경우엔 운용의 단계가 없거나 지극히 형식적이다. 취득하여 바로 처분하거나 형식적으로 운용하다 처분하는것이다. 미래의 수익은 불확실하기때문에 항상 위험을 내포하고 있으므로 투자수익은 이런 위험을 감수한 대가이다. 투자의 대상이 되는 부동산을 투자성 부동산 혹은 수익성 부동산이라고 한다. 2. 부동산투자의 장점과 단..

1. 담보물권 중 물적 담보제도에 대해서 알아보겠다. 물적 담보제도란 책임재산 중 어느 특정재화를 담보에 충당하는 제도로 유치권, 질권, 저당권이 있다. 교환가치만을 지배하는 가치권이며, 물권이다. 2. 유치권에 대해 알아보자. 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 것이 변제기에 있는 경우 그 변제를 받을 때 까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 물건에는 동산, 부동산 포함이다. 점유를 계속하며 변제를 받을 때까지 인도를 거절하는 권리를 말한다. 유치권이 성립하기 위해서는 타인의 물건 또는 유가증권이어야하고, 적법한 점유여야 한다. 채권과 목적물 사이에 견련성, 즉 채권이 목적물에 관하여 생긴 성질이 필요하다. 점유와 채권사이에는 견련성이 필요하지 않다. 채권의 ..

1. 용익물권이란 타인의 물건을 일정범위 내에서 사용, 수익할 수 있는 물권으로 물권의 사용가치를 지배한다.(담보물권 - 물권의 교환가치를 지배한다) 지상권, 지역권, 전세권이 있다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리이고 지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리, 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유, 그 부동산의 용도에 따라 사용,수익하는 권리이다. 2. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로 건물 기타 공작물은 지상물이라고 표현할 수 있다. 지상권은 물권으로 토지소유자에 대한 권리가 아닌 토지에 대한 권리이다. 1필 토지의 일부, 전부..

1. 소유권이란 법률의 법위 내에서 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리이다. 소유물이므로 물건만 객체이며, 권리는 객체가 되지 못한다. 예를들어, 아파트에는 소유권이 존재하며 아파트분양권에는 소유권이 존재할 수 없다. 현실적으로 지배하는 권리가 아닌 지배할 수 있는 권리를 말하는 관념성을 띠고 있고 물건의 사용가치와 교환가치 전부를 지배하기에 전면성을 갖고 있다. 모든 권능의 원천이므로 혼일성, 제한물권의 제한을 받을 시 일시적으로 권능을 사용할 수 없지만 그 제한이 소멸시 다시 사용할 수 있으므로 탄력성, 즉 양적변경의 성질을 갖고 있다. 소유권은 존속기한의 제한이 없으며 소멸시효에 걸리지않는 항구성을 갖고 있다. 토지소유자의 범위는 토지의 상하로 지상, 지하가 토지소유자의 범위인데, 문제가 되는 경우..

1. A가 어떤 물건을 갖고 있는 경우를 보자. 소유자로서 갖고 있는 경우도 있고 임차해서 갖고 있는 경우도 있고 훔쳐서 갖고 있는 경우도 있다. 민법에선 이 모든 경우, 원인을 불문하고 갖고만 있으면 점유를 인정해주며 법적인 보호를 해준다. 본권이 있든 없든 점유하고 있는 사실만 있다면 보호를 해준다는 것이다. 점유권은 본권의 유무를 불문하고 물건에 대한 사실상의 지배를 보호해주는 권리이다. 점유가 성립하기 위해서는 객관적 요건인 사실상의 지배와 주관적 요건인 점유설정의사가 필요하다. 사실상의 지배는 말 그대로 사실적으로 지배하고 있다는 것으로 장소적 밀접성, 시간적 계속성, 배타성, 본권과의 관계를 고려하여 판단한다. 점유설정의사란 사실적 지배관계를 가지려는 의사로, 이 물건을 내가 가져봐야겠다!라는..

1. 부동산문제란 부동산과 인간의 관계 악화의 제 문제를 말한다. 부동산문제는 한번 문제가 발생하면 시간에 흐름에 따라 악화되는 성향을 갖고 있고 한번 악화되면 완전한 옛 상태로 되돌릴 수 없는 비가역성을 갖고 있다. 부동산문제는 시간의 흐름과 함께 지속되며, 복잡하여 해결하기 어렵기 때문에 해결수단이 다양하다. 부동산문제를 해결하기 위한 부동산정책은 종합정책의 성격을 지닌다. 2. 부동산정책은 사회적 목표를 달성하여 모든 사람을 충족시키고 효율성과 형평성을 중시하는 정치적 기능과 시장의 실패를 수정하기 위한 경제적 기능이 있다. 3. 시장실패는 시장이 어떤 이유로 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못한 것을 말하며 독과점, 외부효과, 공공재의 존재, 정보의 불확실성 및 비대칭성이 원인이다. 시장실패..

1. 시장은? 어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고 균형량이 정해지는 장소 및 거래과정으로 구체적이기도 하고 추상적이기도하다. 시장의 종류에는 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장이있다. 2. 완전경쟁시장은 현실에서 존재하지 않는 이상적이고 효율적인 시장의 형태로 다수의 판매자와 구매자가 존재하고, 거래되는 상품의 품질은 동질적이며, 거래에 대한 완전한 정보를 지니고, 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입, 탈퇴를 할 수 있는 시장이다. 이 네 가지 조건을 다 충족해야만 완전경쟁시장이 되는 것인데, 솔직히 한 가지도 충족하기 힘들지 않나.. 그래서 완전경쟁시장은 현실에서 존재하지 못하는 것이다. 그의 반대하는 것이 불완전경쟁시장으로 현실에 존재하는 시장이 이 시장이다. 불완전경쟁시..