(19) 건축법 - 4

1. 일정기준에 해당하는 건축물의 건축주는 구조안전 확인서류를 받아 허가권자에게 제출한다. 그 대상에 대해서 알아보자. 층수가 2층 이상인 건축물, 연면적이 200㎡ 이상인 건축물, 높이가 13m 이상인 건축물, 처마높이가 9m 이상인 건축물, 기둥과 기둥 사이의 거리가 10m 이상인 건축물이 그러하다. 

피난안전구역의 경우 초고층건축물에 설치해야 하는 대피공간인데, 최대 30층마다 1개소 이상 설치하여야 한다. 5층 이상인 층이 문화 및 집회시설, 종교시설 판매시설 등 제 2종 근린생활시설에 속할 때(전시장, 동식물원은 제외한다) 옥상광장을 설치해야 하는데, 옥상광장에는 높이 1.2m 이상의 난간을 설치해야한다. 층수가 11층 이상이며 11층 이상인 층의 바닥면적 합계가 1만㎡ 이상인 건축물의 옥상엔 헬리포트를 설치해야 한다.

2. 원칙적으로 대지가 지역, 지구 또는 구역에 걸치는 경우 과반이 속하는 지역으로 규정하나 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우엔 그 전부에 대해 방화지구 안의 건축물에 대한 법의 규정을 적용하고, 대지가 녹지지역과 그 밖 지역에 걸치는 경우에는 각각 적용한다.

건폐율, 용적률은 건축법에서 기준을 완화 또는 강화하여 적용할 수 있으며, 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용 면적, 피난안전구역, 대피공간의 면적은 제외한다.

3. 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 산정하고 건축면적은 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하는데, 벽, 기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 하며(대표적인 예시가 주유소이다), 발코니의 경우 일부만 산입한다. 주차에 전용되는 필로티는 바닥면적에 산입하지 않으며, 공동주택의 기계실, 전기실, 놀이터 등도 바닥면적에 산입하지 않는다. 층고가 1.5m 이하인 다락 역시 바닥면적에 산입하지 않으며 건축물을 리모델링 하는 경우 마감재 설치 부분은 바닥면적에 산입하지 않는다.

연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계이다. 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 않으며, 층의 구분이 명확하지 않은 경우 그 건축물의 높이를 4m마다 하나의 층으로 산정한다.

4. 건축물의 높이 제한에 대해 알아보자. 가로구역에서의 높이 제한과 일조 등의 확보를 위한 높이 제한이 있다. 가로구역이라 하면 도로로 둘러싸인 일단의 단위로 허가권자는 가로구역을 단위로 하여 건축물의 높이를 지정 공고할 수 있으며 지정시 지방건축위원회의 심의를 거쳐야한다. 같은 가로구역에서의 건축물의 용도나 형태에 따라 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있다. 예를 들어 공개공지를 설치할 경우 용적률과 건물 높이가 1.2배 완화되는것을 생각하면 되겠다. 특별시장이나 광역시장은 관리를 위해 가로구역별 건축물의 높이를 조례로 정할 수 있다. 알조 등의 확보를 위한 높이 제한에 대해 알아보자. 해를 받기 위함으로 전용주거지역과 일반주거지역에서 정북방향으로의 높이 제한이 원칙이다. 높이가 9m 이하인 부분은 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상, 9m 초과하는 부분은 인접대지경게선으로부터 해당 건축물 각 부분의 높이의 2분의 1이상이 그 원칙이다. 예외적으로 정남방향으로 높이 제한 하는 경우도 있는데, 개발예정지역에 건물을 건축하는 경우이다. 기존에 건물이 없으니 정북방향으로 제한하지 않아도 되는것이다. 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하지 않는 공동주택 역시 제한이 존재하며, 2층 이하이며 높이가 8m 이하인 소형건물은 적용을 제외한다.