(22) 주택법 - 3

1. 주택을 다 지었으니 공급에 대해서 알아보자.

공공주택사업자를 제외한 사업주체가 입주자를 모집하려는 경우에는 시장, 군수, 구청장의 승인을 받아야하며 복리시설의 경우에는 신고를 한다. 주택을 분양할 시 분양가격을 제한할 수 있는데 이것을 분양가상한제 적용주택이라고 한다.

2. 분양가상한제 적용주택은 공공택지와 공공택지 외의 택지 중 국토교통부장관이 지정하는 택지에서 공급하는 주택으로 도시형 생활주택과 관광특구에 위치한 공동주택으로 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150m 이상인 경우엔 분양가상한제를 적용하지 않는다. 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 사업주체가 공공일경우 분양가 공시는 사업주체가 하며 그렇지 않을 경우 시장, 군수, 구청장이 한다. 국토교통부장관이 공공택지 외의 택지를 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 때는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하며, 시장, 군수, 구청장은 분양가심사위원회를 둬 심의해야한다. 

3. 사업주체는 입주자모집공고승인신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일)부터 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지 입주예정자의 동의 없이 해당 주택 및 대지에 저당권, 가등기담보권, 담보물권을 설정할 수 없으며 그것에 대한 사항을 부기등기해야한다. 대지의 경우에는 입주자 모집 공고 승인신청과 동기에 부기등기해야하며, 주택의 경우엔 소유권보존등기와 동시에 부기등기해야한다.

4. 가장 강력한 규제인 투기과열지구에 대해 알아보자. 국토교통부장관이나 시, 도지사가 지정할 수 있으며 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 지정한다. 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우 시, 도지사의 의견을 청취하여야 하며 시, 도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우 국토교통부장관과 협의하여야 한다. 국토교통부장관은 1년마다 지정을 재검토해야한다. 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용주택, 공공택지 외의 택지의 경우에는 전매가 제한되며, 전매라 함은 매매, 증여, 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 말하는데 상속의 경우는 제한한다. 전매가 가능한 전매제한의 특례가 있다. 사업주체의 동의를 받은 경우 전매를 할 수 있는데, 세대원 전원이 다른 지역으로 생업상의 이유로 이전하는 경우인데 수도권으로 이전하는 경우는 제외한다. 상속에 의해 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우, 이혼으로 배우자에게 이전하는 경우, 경매, 공매가 시행되는 경우, 배우자에게 증여하는 경우네느 사업시행자의 동의를 받은 후 전매를 할 수 있다. 이 경우 한국토지주택공사가 전매하는 그 주택을 우선 매입해 투기를 방지한다. 

5. 공급질서 교란행위를 금지하기도 하는데, 다음에 해당하는 증서나 지위를 양도, 양수, 알선, 광고하는 행위를 금지하겠다는 것이다. 여기서 상속과 저당의 경우는 제외하며 허용한다. 주택을 공급받을 수 있는 조합원의 지위, 주택상환사채, 입주자처축증서, 무허가건물확인서 등, 이주대책대상자확인서등이 그러하다.

분양가상한제 적용주택

저당권 설정 금지

투기과열지구

전매금지

공급질서 교란행위 금지

주택법이 은근 쉬운 것 같으면서도 내용이 많은 듯 싶다. 그래도 찬찬히, 천천히 음미하면서 공부하면 금방 이해할 수 있을 듯 싶다.