(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 도시·군관리계획 중 용도지역

1. 도시·군관리계획의 종류

(1) 용도지역과 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

(2) 용도구역의 지정 또는 변경에 관한 계획 ( 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역)

(3) 기반시설의 설치, 정비 또는 개량에 관한 계획

(4) 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

(5) 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

2. 용도지역 종류

일단 용도지역은 용도지역, 용도지구, 용도구역 중 제일 넓은 의미이다.

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률등을 제한함으로 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진 도모, 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이다. 개발과 보전을 위함이다. 

도시지역 - 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

관리지역 - 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역

농림지역

자연환경보전지역

관리지역을 좀 봐야 하는데, 관리지역같은 경우 성질은 비슷하지만 그 지역으로 지정하여 관리하기 어려운 지역을 나눠논것이다. 보전관리지역의 경우 보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역이고 생산관리지역의 경우 농업이나 임업, 어업 등을 위해 관리가 필요하나 농림지역으로 지정하기가 곤란한 지역, 그리고 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역으로 계획적, 체계적 관리가 필요한 곳이다. 보전관리지역 - 자연환경보전지역, 생산관리지역 - 농림지역, 계획관리지역 - 도시지역으로 생각하면 편할 듯 싶다. 

2-(1) 용도지역의 의제

용도지역은 원칙적으로 도시·군관리계획으로 결정하지만 예외적으로 결정하는 방법도 있다. 지정 의제와 고시 의제가 있다. 

지정 의제는 지정한 것으로 생각하고 고시를 한다는 것인데 이 경우 공유수면(바다)의 매립 목적이 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 같을 경우 입안, 결정 절차 없이 이웃하고 있는 용도지역과 같은 지역으로 지정된 것으로 본다. 고시는 해야한다. 공유수면의 매립 목적이 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다를 경우엔 도시·군관리계획의 절차 그대로 진행한다. 

고시 의제의 경우 고시한 것까지 본다는 것이다. 내가 공부한 부분은 도시지역으로 고시 의제 되는 것이다. 

밑에 있는 구역으로 지정되는 경우 고시된걸로 봐 모든 절차를 생략한다. 

1. 항만구역으로 도시지역에 연접한 공유수면  2. 어항구역으로 도시지역에 연접한 공유수면 3. 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단업단지 - 농공단지는 제외한다 4. 택지개발지구 5. 전원개발사업구역 및 예정구역 (예: 원자력발전소, 예외 - 수력발전소)

위의 경우에 해당할 경우 사람이 많고 그 지역의 범위가 커진다. 예를 들어 국가산업단지가 들어서면 일자리, 주거, 상업이 함께 발전해 그 지역이 커지게 되는데 이럴 경우 도시지역으로 선정하지 않아도 고시 도시지역으로 의제한다. 절차 없이 도시지역으로 의제하는 것이다. 

2-(2) 용도지역의 환원

다시 돌아간다는 뜻인데, 구역 등이 해제되는 경우 다른 법률에서 그 구역 등이 어떤 용도지역에 해당하는지 기재 되어 있지 않을 경우 지정하기 전의 용도로 돌아간다는 것이다. 예외가 상당히 중요하다. 구역이 개발사업의 완료로 해제되는 경우는 제외하여 이 때는 환원되지 않는다. 예를 들어 농림지역의 일부분이 도시지역에 되기 위해 공사를 마쳤고 해제가 되었을 경우 그 농림지역은 도시지역이 되었기 때문에 농림지역으로 환원되지 않는다. 도시지역이 되어 버렸으니. 지역이 결정되었기때문에 돌아가지 않는것이다. 지역이 미지정된 상태에서 해제되는 경우에는 어디로 갈 지 모르니 전에 있던 곳으로 환원되지만 이 경우에는 지역이 결정되었으니 돌아갈 필요가 없지. 아니 돌아가면 안되는거다. 다른 지역으로 바꾸기 위해 해제한것인데 그걸 다시 돌리면.. 말이 안되는것이다. 

2-(3) 용도지역에서의 행위제한

용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도, 종류, 규모등의 제한에 관한 사항이다.

(1) 건축제한 : 건축할 수 있는 건축물의 용도가 정해져있다. 매우 많다.

(2) 건페율 제한 : 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는 것으로 수평적인 제한이다. 

용도지역	세분된 용도지역	건폐율	용적률
도시지역	주거지역	70% 이하	500% 이하
	상업지역	90% 이하	1500% 이하
	공업지역	70% 이하	400% 이하
	녹지지역	20% 이하	100% 이하
관리지역	보전관리지역	20% 이하	80% 이하
	생산관리지역	20% 이하	80% 이하
	계획관리지역	40% 이하	100% 이하(예외 존재)
농림지역		20% 이하	80% 이하
자연환경보전지역		20% 이하	80% 이하

(3) 용적률 제한 : 용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하는 것으로 연면적이란 각 층의 바닥면적의 합계이다. 용적률 산정시 제외되는 면적이 있다. 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적, 초고층건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적, 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적으로 면적계산에서 제외해 주면서 많이 설치하도록 의도하는 것이다. 용적률은 수직적인 제한이다.

2-(4) 용도지역 미지정, 미세분 지역에서의 행위 제한

용도지역이 미지정 된 경우 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다. 개발과 보전을 선택하지 못했기에 보전을 선택한 것이다. 개발을 선택하면 너무나도 무분별하게 개발을 할 것이 뻔하므로 보전을 선택한 것이다.

용도지역이 미세분 된 지역은 도시지역과 관리지역인데, 도시지역의 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고 관리지역의 경우 보전관리지역에 대한 규정을 적용한다. 역시나 보전을 선택한다.