(8) 개발행위의 허가와 허가제한 [국토의 이용]

(1) 개발행위의 허가와 개발행위의 허가제한에 대해서 알아보겠다. 국토의 이용의 범위에 포함되는 것으로 효율적인 이용을 위한 것이다. 개발행위는 말 그대로 개발을 위해 하는 행위로 그 행위를 허가한다는 것은 개발을 인정한다는 것이고 제한한다는 것은 개발을 방지하겠다는 것이다.

개발행위의 허가권자는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수로 개발행위를 하고자 하는 사람은 허가를 받아야 하나, 도시·군계획사업, 즉 도시·군계획시설사업, 도시개발사업, 정비사업의 경우에는 허가를 받지 않아도 된다. 국가사업이며 체계적 개발에 입각하여 시행하는 사업이기에 난개발의 우려가 없기 때문이다. 

건축물을 건축하는 경우, 공작물을 설치하는 경우, 공유수면을 매립하는 등 토지의 형질을 변경하는 경우(논을 밭으로 변경하는 등 경작을 위해 토지의 형질을 변경하는 경우에는 허가를 받지 아니한다), 토석을 채취하는 경우, 토지를 분할하는 경우, 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역에서 울타리 외에 위치한 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아둘 때 허가를 받아야 한다.

허가를 받아야 하는 행위

건축물의 건축 공작물의 설치 토지형질변경(경작용 제외) 토석채취 토지분할 물건 1개월 이상 쌓아둘 때(녹지지역,관리지역,자연환경보전지역에서 건축물 울타리 외)

이미 허가를 받은 행위에 경미한 변경이 있을때는 재허가받지않고 통지한다. 사업기간을 단축하는 경우, 부지면적 및 건축물의 연면적을 5% 범위안에서 축소하는 경우등이 속한다. 사업기간 연장, 연면적 증가시에는 허가를 받아야 한다. 재해복구나 재해수습등을 위해 응급조치 할 경우 허가는 필요없고, 조치가 끝난 1개월이내에 허가권자에게 신고하여야한다.

(2) 절차

허가신청

허가권자 -> 시행자에게 의견청취

도시계획위원회 심의

허가 or 불허가

사업시행

준공검사

위의 행위를 하는 자는 허가권자에게 허가를 신청하며, 허가권자는 해당 지역에서 도시·군계획사업을 하는 시행자에게 그 행위가 사업에 지장을 주는지의 여부를 묻는다. 허가권자는 전문성이 없기에 도시계획위원회의 심의를 거쳐 신청 15일이내에 허가할것인지 허가하지 않을것인지를 결정한다. 허가를 결정했을 시, 허가권자는 조건을 붙여 허가할 수 있는데, 이 때 신청자의 의견을 듣고 조건을 붙인다. 그 조건은 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보, 위해와 환경오염을 방지하며 경관과 조경을 조성하는 등이다. 조건을 붙인것을 신청자가 승낙했을 때 허가가 떨어지며 이행보증금을 납부하여야 하는데, 납부대상은 민간이며 국가와 공공기관, 지자체는 예치하지 않는다. 총 공사비의 20%이내의 금액을 현금으로 납입하는 것이 원칙이나 예외적으로 이행보증서로 갈음할 수 있다. 이행보증금은 준공검사 받은 때 즉시 반환한다. 토지분할과 물건을 쌓는 행위는 준공검사를 받지 아니한다.

(3) 개발행위 허가의 기준

허가권자가 개발행위를 허가할 때 기준이 있는데, 일반적인 기준으로 다섯가지가 있다.

1. 개발행위의 규모에 적합할 것 

공업지역, 관리지역, 농림지역은 3만㎡미만이어야 하며, 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역은 1만㎡미만, 보전녹지지역, 자연환경보전지역은 5천㎡미만이어야한다.

공업지역, 관리지역, 농림지역  : 3만㎡미만 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 1만㎡미만 보전녹지지역, 자연환경보전지역 : 5천㎡미만

2. 도시·군관리계획 및 성장관리방안의 내용에 어긋나지 않을 것

3. 도시·군계획사업 시행에 지장이 없을 것

4. 주변지역의 환경등과 조화를 이룰 것

5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 용지의 확보계획이 적절할 것
그 외, 개발행위허가대상 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 규정을 따른다.

용도별로 기준을 정해두는 방법도 있다. 주거지역, 상업지역, 공업지역은 도시화를 위한 시가화 용도로 지정하고, 계획관리지역, 생산관리지역, 녹지지역 중 자연녹지지역은 개발행위의 기준을 강화 또는 완화하여 적용할 수 있는 유보 용도, 보전 용도로 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역이 있다. 이 중 가장 중요한건 유보 용도이다. 

(4) 개발행위 허가제한

녹지지역, 계획관리지역으로 수목이 자라거나, 조수류 서식, 우량 농지등 보존해야 할 경우

개발행위로 주변의 환경, 경관, 미관, 문화재등이 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

도시·군기본계획이나 도시·군관리계획을 수립하고 있는 지역

지구단위계획구역으로 지정된 지역

기반시설부담구역으로 지정된 지역

위의 경우 국토교통부장관, 시, 도지사와 시장군수는 개발행위의 허가를 제한할 수 있다. 원칙적으로 1회에 한하여 3년 이내의 기간동안 제한할 수 있으나 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획을 수립하고 있는 지역, 지구단위계획으로 지정된 지역 그리고 기반시설부담구역으로 지정된 지역의 경우 1회에 한하여 2년이내의 기간동안 연장할 수 있는데, 이 때 심의를 거치지 않아도 된다. 

시장군수가 제한권자인경우 전문가가 아니므로 도시계획위원회의 심의를 거친후 사전고시하고 국토교통부장관과 시, 도지사가 제한권자인경우 시장군수의 의견을 들은 뒤 도시계획위원회의 심의를 거쳐 사전고시한다. 동일하게 도시계획위원회의 심의를 거친다.

개발행위허가없이 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 한 경우 그 토지의 원상회복을 명할 수 있으며, 명령을 받았음에도 불구 원상회복 하지 않는 경우 행정대집행을 할 수 있으며, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처할 수 있다.