(9) 개발행위에 따른 기반시설의 설치

1. 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역

이 두 구역을 지정하는 지정권자는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수이다. 내가 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역을 처음 접했을 때 생각한것이, 개발밀도관리구역은 이미 개발이 너무 많이 되어 그 밀도를 관리해야 하는 지역이고 기반시설부담구역은 이제 막 개발이 시작되는 곳이라 기반시설을 설치해야하는 상황이라고 생각했다. 그렇게 생각하며 이해하면 좀 편하고 쉽다.

개발밀도관리구역은 주거지역, 상업지역, 공업지역에서의 개발행위로 기반시설의 처리, 공급 또는 수용능력이 부족할것이라고 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 말한다. 이미 개발행위가 성행하여 기반시설을 설치할 공간이 없는것이다. 개발밀도관리구역으로 지정하는 기준은 국토교통부장관이 정하며 기준은 이러하다. 해당지역의 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량 통행이 현저히 지체되는 지역, 당해 지역의 도로율이 국토교통부령이 정하는 용도지역별 도로율에 20%이상 미달하는 지역으로 설치되어있는 도로가 부족한 경우에 개발밀도관리구역으로 지정한다. 향후 2년 이내에 당해 지역의 수도에 대한 수요량과 하수발생량이 이 수도시설과 하수시설의 용량을 초과할것으로 예상되는 지역, 그리고 같은 기간에 당해 지역의 학생수가 학교수용능력을 20% 이상 초과할 것으로 예상되는 지역이다. 이미 개발이 너무 많이 되었고, 앞으로도 그럴것이라 예상되는 지역에 개발밀도관리구역을 정해 관리하려 하는 것이다. 지정권자는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그것, 지정이나 변경을 고시한다. 개발밀도관리구역 내에서는 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용한다. 그 기준은 대통령령으로 정하는 범위인데, 용적률의 경우에는 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50%로 자세한 수치가 나와있다. 건폐율을 제한하면 건물의 크기가 줄어들어 수익성이 떨어지기에 건축율이 자연스럽게 감소하게 된다.   

개발밀도관리구역	기반시설부담구역
지정권자 : 6인  이미 개발이 많이 된 곳, 기반시설 설치가 곤란한 곳으로 건폐율, 용적률(50%) 강화함  지정시 주민의견 들을필요 없음	지정권자 : 6인  해제되는 구역, 개발이 막 시작되는 구역  최소 10만㎡ 이상의 규모가 되도록 지정  지정시 주민의견 들어야 함  기반시설설치계획 수립해야 함  지정일로부터 1년 되는날까지 수립안할 시 다음 날 지정 해제  설치비용 : 200㎡ 단독주택, 숙박시설 신축 증축시 : 행위자가 납부  민간사업자 20%  지정권자 - 건축허가 2개월이내 부과하기  납부의무자 - 사용승인(준공검사)신청시까지 내기 ( 현금, 카드, 물납가능)

기반시설부담구역의 의무적 지정대상지역에 대해 알아보자. 개발밀도관리구역 외의 지역으로 개발로 인해 도로, 공원, 녹지 등 대통령령으로 정하는 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위한 구역으로 대학은 제외한다. 이 법 또는 다른 법령의 제정, 개정으로 인하여 행위제한이 완화되는 지역, 이 법 또는 다른 법령에 따라 지정된 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위제한이 완화되는 지역, 전년도 개발행위 건수가 전전년도 개발행위 건수보다 20%이상 증가한 지역, 해당 지역의 전년도 인구증가율이 그 지역에 속하는 지역의 전년도 인구증가율보다 20% 이상 높은 지역으로 제한이 완화되어 막 개발이 시작되려하는곳, 개발행위가 증가하고 있는곳이 그러하다. 기반시설이라 함은 도로 등 필수적인 요소이기 때문에, 난개발이 이루어지기전에 먼저 자리를 잡아야 하는 것이 맞으므로 기반시설부담구역을 지정하는것이라 이해하는것이 좋겠다. 지정의 기준은 기반시설이 적절하게 배치될 수 있는 규모로 너무 작으면 안된다. 최소 10만㎡ 이상의 규모가 되도록 지정해야한다. 소규모 개발행위 연접 시행 예상시 하나의 다누이구역으로 묶어서 지정한다. 기반시설부담구역을 지정하기 위해선 주민의 의견을 듣고 지방도시계획위원회의 심의를 거친 뒤 고시를 해야한다. 개발밀도관리구역은 주민 의견을 듣지 않았던 것에 반해 기반시설부담구역은 주민의 의견을 들어야 한다. 기반시설부담비용을 주민이 부담하기 때문이다. 지정권자는 기반시설부담구역이 지정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 기반시설설치계획을 수립하여야 하며, 이를 도시군관리계획에 반영해야한다. 기반시설부담구역 지정고시일로부터 1년이 되는 날까지 기반시설설치계획을 수립하지 않으면 그 다음 날 기반시설부담구역 지정은 해제된 것으로 본다. 

기반시설설치비용은 일부 주민과 민간사업자에게 부과하는데, 그 대상에 대해서 알아보겠다. 단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 시설로 200㎡(기존 건축물의 연면적 포함)를 초과하는 건물의 신축, 증축행위로 한다. 민간사업자의 경우 그 부담률은 20%인데, 지정권자가 25%범위내에서 부담률을 가감할 수 있다. 납부의무자는 건축행위를 하는자로, 소유자가 아닌 행위자이다. 지정권자는 납부의무자는 건축허가를 받은 날로부터 2개월이내에 기반시설설치비용을 부과하여야하고, 납부의무자는 사용승인(준공검사)신청시까지 이를 내야한다. 현금, 카드 가능하고 토지로 납부(물납)도 인정된다.