(11) 도시개발법 - 2

1. 도시개발법에 대해 더 자세히 알아보자. 지정권자가 개발계획을 수립하고 절차를 거쳐 도시개발구역을 지정하면 도시개발사업이 되는데, 그 사업을 누가 시행할 것인지에 대해 정해야한다. 도시개발사업의 시행자는 지정권자가 지정하는데, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 토지소유자나 조합을 사업시행자로 지정한다. 도시개발사업의 시행자는 크게 둘로 나눌 수 있다. 공공사업시행자와 민간사업시행자인데, 공공시행사업자는 국가나 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 공공기관 대표적으로 한국토지주택공사, 대통령령으로 정하는 정부출연기관, 지방공사가 있다. 공공사업시행자는 규제의 대상이 아니어서 사업시행시 보증도 필요없고 주민들의 동의도 필요하지 않다. 민간사업시행자에는 대표적으로 토지소유자와 토지소유자로 이루어진 조합이 있다. 민간사업시행자의 경우 규제의 대상이어서 사업시행시 보증이 필요하며 주민들의 동의도 필요하다.

시행자를 정한 뒤, 어떠한 여건으로 지정권자가 시행자를 변경할 수도 있다. 도시개발사업에 관한 실시계획 인가를 받은 후 2년 이내 사업착수하지 않는 경우, 행정처분으로 시행자의 지정이나 실시계획의 인가가 취소되는 경우, 시행자의 부도나 파산등으로 사업목적달성이 어렵다고 인정되는 경우, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 시행자가 도시개발구역 지정의 고시일로부터 1년이내 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 하지 않는 경우가 그러하다. 환지방식의 시행자에게 특이점이 있는데, 그 기간이 1년이라는 것이다. 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행할 경우 그 시행자는 토지소유자나 조합인데, 다툼이 많이 발생하므로 1년이라는 단기간을 준 것이다. 싸우지말고 얼른.. 시행하라는 지정권자의 의도이다. 

도시개발구역의 지정을 제안할수도 있다. 비행정청이 행정청에게 지정을 제안한다고 생각하면 된다. 국가, 지방자치단체, 도시개발조합을 제외한 사업시행자로 지정될 수 있는자는 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있는데, 원칙적으로 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 제안할 수 있다. 이 점이 특이하다. 시장, 군수, 구청정은 지정권자가 아니지만 이들에게 지정을 제안할 수 있는 것이다. 그 제안이 위로 올라가겠다. 예외적으로 국토교통부장관에게 제안할 수 있는데, 공공기관의 장이나 정부출연기관 장이 30만㎡이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역 지정 제안시에는 직접 제안할 수 있다.

원칙 : 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장

예외 : 국토교통부장관  - 공공기관의 장이나 정부출연기관 장이 30만㎡이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역 지정 제안시

민간사업시행자가 도시개발구역의 지정을 제안하려 하는 경우 대상구역 토지면적 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야한다. 공공사업시행자는 필요하지 않다. 제안을 받는 자는 지정에 필요한 비용의 전부나 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있으며 제안 수용 여부를 1개월 이내에 제안자에게 통보하여야 하며 불가피한 사유가 있는 경우 1개월 이내의 범위에서 통보기간을 연장할 수 있다. 

공공사업시행자의 경우에는 도시개발사업을 대행하게 할 수 있다. 민간사업시행자의 경우에는 불가능하다.

2. 도시개발조합에 대해서 알아보자. 도시개발구역 전부를 환지방식으로 지정하는 경우 그 시행자는 조합과 토지소유자가 될 수 있다. 조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합설립의 인가를 받아야한다. 인가를 신청하려면 해당 도시개발구역 토지면적의 2/3이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수 1/2 이상의 동의를 받아야한다. 토지면적을 산정할시에는 국, 공유지를 포함하여 산정한다. 설립인가를 받은 조합의 대표자는 인가 받은 날부터 30일이내 설립등기를 해야한다. 등기하면 성립이 되는 것이다. 조합은 법인이며, 사단법인에 관한 규정을 적용한다. 조합원은 도시개발구역의 토지소유자이다. 건물소유자가 아니다. 결격사유는 없으며 토지를 소유하고 있으면 된다. 보유토지의 명적과 관계없는 평등한 의결권을 갖고 있다. 조합의 임원의 경우 조합장 1명, 이사, 감사를 두는데, 조합의 임원은 의결권을 가진 조합원이어야하며, 정관으로 정한 바에 따라 총회에서 선임한다. 임원은 그 조합의 다른 임원이나 직원을 겸할 수 없으며, 다른 조합 역시 마찬가지이다. 미성년자, 파산선고받은자 등은 임원이 될 수 없다. 선임된 후 결격사유에 해당하는 경우 그 다음날부터 임원 자격을 상실한다. 조합장이나 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관해서는 감사가 조합을 대표한다. 총회는 필수기관으로 조합원이 다 모이는 것으로 의결이 힘들기 때문에 임의기관인 대의원회를 만들 수 있다. 의결권 가진 조합원 수가 50인 이상인 경우 둘 수 있고 대의원의 수는 의결권을 가진 조합원 총수의 10/100이상으로 한다. 

3. 시행자가 정해졌으면 시행자는 지구단위계획이 포함된 실시계획을 작성해야한다. 실시계획은 개발계획에 맞게 작성해야한다. 당연한것이다. 시행자는 작성한 실시계획을 지정권자에게 인가받아야하는데, 국토교통부장관이 지정권자인경우 시, 도지사, 대도시장의 의견을 들어야하며 시,도지사가 지정권자인 경우 시장, 군수, 구청장의 의견을 들어야한다. 한 단계 아래에게 의견을 듣는 것이다. 인가후엔 고시하며 일반인에게 관계서류를 열람할 수 있게 해야한다. 실시계획을 고시한 경우 도시군관리계획이 결정되어 고시된 것으로 의제한다. 

4. 도시개발사업의 시행방식에 대해 알아보자. 크게 세 가지 방식이 있다. 수용방식과 환지방식 그리고 혼용방식이다. 수용방식은 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적 조성과 공급이 필요한 경우 한번에 보상금을 주고 내보내는 방식이고 환지방식은 대지로서의 효용증진, 공공시설 정리를 위해 토지를 교환하는 방식으로 일반적인 평면환지와 신청시 가능한 입체환지로 나눌 수 있다. 평면환지는 토지를 토지로 바꾸는 것이고 입체환지는 토지의 권리를 건축물에 이전하는 방식이다.