(12) 수용방식과 환지방식

1. 도시개발사업의 시행방식에 대해 알아보자. 크게 세 가지 방식이 있다. 수용방식과 환지방식 그리고 혼용방식이다. 수용방식은 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적 조성과 공급이 필요한 경우 한번에 보상금을 주고 내보내는 방식이고 환지방식은 대지로서의 효용증진, 공공시설 정리를 위해 토지를 교환하는 방식으로 일반적인 평면환지와 신청시 가능한 입체환지로 나눌 수 있다. 평면환지는 토지를 토지로 바꾸는 것이고 입체환지는 토지의 권리를 건축물에 이전하는 방식이다.  

2. 수용방식에 대해 알아보자. 수용은 말 그대로 강제취득하는것이다. 보상금을 주고 내보낸 뒤 토지를 조성하는 방법으로 계획적이고 체계적인 도시개발이 필요할 때 사용하는 방식이다. 시행자가 토지를 수용할 수 있으며 민간사업시행자의 경우 사업대상 토지면적의 2/3이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지소유자 총수의 1/2이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야한다. 이것이 수용요건인데, 공공사업시행자의 경우에는 수용요건이 필요하지 않다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 특례에 따라 수용의 대상이 되는 토지의 세부목록 고시시 사업인정으로 봐 수용권이 생긴다.  재결신청은 도시개발사업 시행기간 종료일까지 해야한다.

시행자는 토지소유자가 원하면 토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위해 토지상환채권을 발행할 수 있다. 보상을 토지로 해 주는 채권인데, 그 발행규모에 제한이 있다. 분양토지 또는 분양건축물 면적의 1/2를 초과하면 안된다. 이런 제한을 두지 않을 경우, 즉, 반을 초과할 경우 더 이상 수용방식이 아닌 환지방식으로 볼 수 있는 것이다. 민간시행자는 지급보증을 받은 경우에만 토지상환채권을 발행할 수 있으며, 미리 지정권자의 승인을 받아야한다. 토지상환채권의 이율은 발행자가 정하며, 기명식 증권으로 하는데 양도 가능하다. 

시행자는 의무대책을 의무적으로 수립해야한다. 시행자는 도시개발구역내에서 도시개발사업으로 조성되지 않은 상태의 원형지를 공급받거나 이용하려는 자로부터 선수금을 받을 수 있는데, 받으려고 할 경우 지정권자의 승인을 받아야한다.

시행자는 미리 지정권자의 승인을 토지개발구역 전체 토지면적의 1/3이내의 원형지를 공급할 수 있는데, 다음의 대상에 가능하다.

국가 또는 지방자치단체, 공공기관, 지방공사, 공적기관과 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자이다. 지정권자가 승인을 내릴때는 이행조건을 붙여 승인할 수 있으며, 국가 및 지방자치단체를 제외한 원형지 개발자는 10년 범위내에서 원형지를 매각할 수 없다. 원형지개발자는 수의계약의 방법으로 선정하는데, 학교나 공장용지에 해당하는 경우에는 경쟁입찰의 방식이며 2회 이상 유찰된 경우엔 수의계약의 방법으로 한다. 원형지 공급가는 감정가격에 기반시설의 공사비를 더한 금액으로 한다. 

시행자가 조성토지를 공급하려 할 때 그 계획을 작성하여 지정권자에게 제출하여야한다. 조성토지의 가격평가는 감정가로 하나 학교나 폐기물처리시설같은 공적용도의 조성토지의 경우에는 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다. 시행자는 조성토지를 실시계획에 따라 공급하여야하며, 경쟁입찰의 방법에 따른다, 주택건설용지, 공공택지, 330㎢이하의 단독주택용지 및 공장용지는 추첨의 방법으로 분양한다. 가격을 올리지 않기 위함이다. 수의계약의 방법도 존재하는데, 수의계약이라 함은 이미 주인이 정해져 있는 것이다. 학교용지나 공공청사용지등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지와 토지상환채권에 의해 토지를 상환하는 경우가 대표적인 예이다.

3. 환지방식에 대해 알아보자. 환지방식으로 도시개발사업을 시행하려면 환지계획부터 작성해야한다. 종전의 토지와 환지의 위치, 지목, 면적 등을 종합적으로 고려하며 합리적으로 결정해야한다. 환지라함은 토지를 토지로 바꿔주는것이 원칙이나 신청이나 동의가 있을 경우 환지부지정으로 돈으로 받을 수 있다. 토지에 임차권자가 있는 경우 그 동의를 받아야만 가능하다. 시행자는 면적을 늘려 환지를 정할수도, 면적을 줄여 환지를 정할수도 있는데 이걸 증환지, 감환지라 한다. 입체환지의 경우 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 시행이 가능한데, 건축믈의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다. 공공시설의 용지에 관해서는 환지계획 작성기준을 작성하지 않을 수 있는데, 공공시설 용지의 경우에는 우선적 배치가 필요하기 때문이다. 시행자는 경비 충당등을 위해 일정토지를 환지로 지정하지 아니하고 보류지로 지정할 수 있으며 그 중 일부를 체비지로 정하여 필요한 경비를 충당할 수 있다. 환지계획은 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야한다. 지정권자의 인가를 받는것이 아닌 그 아래의 자들에게 인가를 받는 것이다.

환지계획을 세웠으면 환지예정지를 지정하는데, 환지예정지를 지정할 경우 종전지의 사용,수익권이 환지에정지로 이전되며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다. 체비지를 사용, 수익, 처분할 수 있다. 

지정권자가 공사완료를 공고하면 시행자가 환지처분을 할 수 있는데, 환지처분이라 함은 새로운 토지를 교부하며, 그 과부족분은 금전으로 청산하는 것이다. 환지처분 다음 날부터 환지는 종전의 토지로 보며 환지부지정의 권리는 공고된 날이 끝나는 날 소멸한다. 입체환지처분은 환지처분 공고 다음 날 지분을 취득하며, 저당권 역시 같이 존재한다, 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 공고된 다음 날 해당 소유권을 취득한다. 지역권의 경우 종전 토지에 존속하는데, 환지처분 공고된 날이 끝나는 때 소멸한다. 

증환지, 감환지, 환지부지정의 경우 금전으로 청산하여야 하며, 청산금은 환지처분 하는 때 결정한다. 청산금은 환지처분 공고일 다음 날에 확정되며, 이 시기가 소유권의 취득시기이다, 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있으며(부지정의 경우) 분할징수하거나 분할교부 할 수 있다. 청산금의 소멸시효는 5년이다. 내지 않을 경우 강제징수 할 수 있는데, 행정청인 시행자의 경우 국세 또는 지방세 체납분에 따라 징수할 수 있고 비행정청인 시행자의 경우에는 징수를 위탁해야 하는데, 그 위탁 수수료는 징수액의 4/100에 해당하는 금액을 지급한다.