(14) 도시 및 주거환경정비법 - 2

기본계획

(재건축사업 안전진단)

정비계획

정비구역

시행자

시행방법

사업시행계획 작성, 인가, 고시

분양통지, 공고

분양신청

관리처분계획 작성, 인가, 고시

소유권이전고시, 이전등기

1. 저번 포스팅에선 정비구역을 지정하는 것 까지 알아봤었다. 정비구역이 지정됐으니 그 사업을 할 시행자를 정하는 것이 다음 단계이다. 시행자를 알아보기 전에 시행방법부터 알아보자. 시행방법은 각 정비사업에 따라 다르다. 정비사업은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 있다. 주거환경개선사업의 경우 토지등소유자가 스스로 보전, 정비, 개량하는 자력개량방법, 사업시행자가 수용하여 우선 공급하는 수용방법, 사업시행자가 환지로 공급하는 환지방법, 사업시행자가 관리처분계획에 의해 건설, 공급하는 관리처분방법이 있으며 혼용할 수 있다. 주거환경개선사업에선 4가지 방법이 존재하는 것이다. 재개발사업에선 환지방법과 관리처분계획방법을 따른다. 재건축사업은 관리처분계획 단 한가지의 방법에 따른다. 

이제 시행자를 알아보자. 주거환경개선사업의 경우 시행자는 시장, 군수, 토지주택공사 등 공공시행자만 가능하다. 수용방법, 환지방법, 관리처분방법에 의해 시행하려는 경우 해당 정비구역의 토지등소유자 혹은 지상권자의 2/3 이상의 동의와 세입자 세대수의 과반수의 동의를 각각 받아야 한다. 다만 세입자 세대수가 토지등소유자의 1/2 이하인 경우엔 세입자의 동의절차를 거치지 않아도 된다. 재개발사업의 시행자는 민간으로 조합 또는 20인 미만의 토지등소유자가 있다. 재건축사업의 경우에는 조합만이 시행자가 될 수 있다.

주거환경개선사업  - 자력개량방법, 수용방법, 환지방법, 관리처분방법 - 시장, 군수, 토지주택공사 등 공공시행자 - 토지등소유자 혹은 지상권자 2/3 이상 동의, 세입자 과반수 동의(예외 존재)

재개발사업 - 환지방법, 관리처분방법 - 조합 또는 20인 미만의 토지등소유자 - 시행자가 토지등소유자일때 시공자 선정 : 사업시행계획인가 받은 후 규약에 따라

재건축사업  - 관리처분방법 - 조합 - 시공자 선정 : 경쟁입찰 또는 수의계약(예외 조합원 100명 이하 - 정관에 따름)

재개발사업과 재건축사업의 대행자에 대해서 알아보자. 시행자가 민간일 때 공공이 사업을 대행한다는 것으로 민간끼리 다퉈 공사가 지연될 경우 공공이 개입한다는 것이다. 사업대행개시결정의 고시일 다음 날부터 사업대행완료 고시일까지가 대행기간이며, 사업이 끝나면 그 권리를 다시 넘겨주는 포괄승계 방식이다. 

시공자에 대해서 알아보자. 민간이 사업시행자일경우 사업을 시공할 시공자를 선정한다. 조합은 조합설립인가를 받은 후 경쟁입찰 또는 수의계약에 의해 시공자를 선정하는데, 조합원이 100명 이하인 정비사업은 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 사업시행계획인가를 받은 후 규약에 따라 시공자로 선정한다. 재개발사업의 토지등소유자가 시행자가 될 경우 경쟁입찰로 시공자를 선정하지 않는다는것이 포인트이다. 

2. 재개발사업과 재건축사업의 시행자가 되는 조합에 대해서 알아보자. 조합이 설립되기 위해서는 조합설립추진위원회가 먼저 존재해야한다. 조합설립추진위원회는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 하며, 위원장을 포함한 5명 이상의 의원으로 구성하여 시장, 군수의 승인을 받아야한다. 추친위원회는 정비사업전문관리업자의 선정, 변경, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무등을 한다. 추친위원회는 위원장 1명과 감사를 두어야 하는데, 이사가 없다는 것이 특징이다. 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야하며, 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 받아야한다. 조합은 법인으로, 설립인가 받은 날로부터 30일 이내 등기해야 성립한다. 사단법인에 관한 규정을 준용한다. 

조합설립추진위원회	-> 조합
- 토지등소유자 과반수 동의 받기 + 위원장 포함 5명 이상의 의원 + 시장, 군수 승인받아 위원회 설립된다. - 위원장 1명 + 감사 ( 이사 없음) - 재개발사업에서 조합설립 하려면 : 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의 - 재건축사업에서 조합설립 하려면 :  주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의 - 등기해야 성립(설립인가 받은 날로부터 30일이내)	- 조합원 : 토지등소유자 (재건축사업의 경우 동의한 자만)  - 임원 : 조합장 1명 + 이사(3명 이상) + 감사(1명 이상 ~ 3명 이하)  - 임기 : 3년 이하(정관), 연임 가능  - 이 법 위반, 벌금 100만원 이상 형, 5년 지나지 않음 : 임원 안됨  - 총회, 대의원회(조합원수 100명이상) 필수   - 조합장만 대의원 가능, 이사, 감사 대의원 불가능

3. 조합이 됐다! 조합원은 토지등소유자가 될 수 있는데, 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 조합원이 될 수 있다. 토지 또는 건물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는 때에는 한 명만 조합원이 될 수 있다. 조합의 임원은 조합장 1명, 이사, 감사이며 이사 수는 3명 이상, 감사 수는 1명 이상, 3명 이하로 한다. 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하며 연임할 수 있다. 조합장 또는 이사가 자기를 위하여 조합의 계약이나 소송을 할 때, 감사가 조합을 대표하며, 조합임원은 겸직할 수 없다. 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인인경우 임원이 될 수 없고 파산선고 후 복권되지 않은 자 금고 이상 실형 선고 후 종료, 면제로부터 2년이 지나지 않은 자, 이 법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 않은 자는 임원이 될 수 없다. 맨 끝의 사항을 빼고는 도시개발법과 일치한다. 퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 유효하다.

총회는 의결기구로 조합원으로 구성되며 필수이다. 대의원회의 경우 조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회가 필수이다. 대의원의 수는 조합원의 1/10이상으로 구성하며, 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다.