Montree의 연구소

기본계획 (재건축사업 안전진단)정비계획정비구역시행자시행방법사업시행계획 작성, 인가, 고시분양통지, 공고분양신청관리처분계획 작성, 인가, 고시소유권이전고시, 이전등기/ 청산금1. 사업시행계획작성에 대해 알아보자. 시행방법을 정하고 시행자까지 지정을 했으면, 그 시행자가 어떻게 사업을 시행하겠습니다~ 하는 사업시행계획을 작성해서 인가권자에게 인가를 받아야한다. 사업시행자는 사업시행계획서를 작성할 때 정비계획에 따라 작성해야하며 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획등을 포함시켜 작성해야한다. 정비기반시설은 도로, 상하수도 등 주민의 생활에 필요한 공급시설이며 공동이용시설은 주민이 공동으로 사용하는 시설로 놀이터, 마을회관, 공동작업장, 탁아소등을 의미한다. 범죄예방계획등도 포함시켜서 작성해야하는것이 맞다. ..

기본계획 (재건축사업 안전진단)정비계획정비구역시행자시행방법사업시행계획 작성, 인가, 고시분양통지, 공고분양신청관리처분계획 작성, 인가, 고시소유권이전고시, 이전등기 1. 저번 포스팅에선 정비구역을 지정하는 것 까지 알아봤었다. 정비구역이 지정됐으니 그 사업을 할 시행자를 정하는 것이 다음 단계이다. 시행자를 알아보기 전에 시행방법부터 알아보자. 시행방법은 각 정비사업에 따라 다르다. 정비사업은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 있다. 주거환경개선사업의 경우 토지등소유자가 스스로 보전, 정비, 개량하는 자력개량방법, 사업시행자가 수용하여 우선 공급하는 수용방법, 사업시행자가 환지로 공급하는 환지방법, 사업시행자가 관리처분계획에 의해 건설, 공급하는 관리처분방법이 있으며 혼용할 수 있다. 주거환경개..

1. 도시 및 주거환경정비법에 대해서 알아보자. 줄여서 도정법이라고도 불리는 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비, 개량하기 위해 필요한 사항을 규정한 법으로 도시환경 개선과 주거생활의 질을 높이는 것을 꾀한다. 말 그대로, 도시와 주거환경을 정비함으로써 더 나은 미래를 꿈꾸는 법이라고 할까나. 이러한 법이다. 정비사업의 종류에는 세 종류가 있다. 주거환경개선사업과 재개발사업 그리고 재건축사업이다. 주거환경개선사업의 대표적 예시는 달동네로써, 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역이며 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집된 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택이나 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 ..

1. 부동산투자분석의 기법에 대해서 알아보자.할인현금수지분석법 어림셈법 비율분석법 순현가법수익성지수법내부수익률법 승수법수익률법 대부비율(LTV) / DTI 생각하기부채감당률채무불이행률영업경비비율 할인현금수지분석법, 어림셈법, 비율분석법이 있다. 어림셈법, 비율분석법은 시간가치를 따지지 않으며, 할인현금수지분석법은 시간가치를 따진다. 할인현금수지분석법은 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법으로, 화폐의 시간가치를 고려하고 운영, 매각수익을 고려하며 일부가 아닌 전체를 다 파악하여 분석하는 방법이다. 미래의 수익과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 것이다. 아무래도 시간가치를 따지지 않는 방법보다는 정확하지 않을까싶다. 순현가법(-, NPV), 수익성지수법(÷, PI), 내부수..

1. 포트폴리오 이론은 개인투자자나 개별기업이 한 종류의 자산에 투자함으로 발생할 수 있는 위험을 제거하기 위해 여러종류의 자산에 분산투자하여 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이다. 여러종류의 자산의 조합을 포트폴리오라고 한다. 부동산은 용도의 다양성과 부동성이라는 특징을 갖고 있기에 유형별(용도별), 지역별로 분산투자가 가능하다. 지역적으로 분산투자해도 위험을 낮출 수 있는 것이다. 이런 포트폴리오에도 위험은 존재한다.2. 포트폴리오의 위험에는 체계적 위험과 비체계적 위험이 있는데, 각각 피할 수 없는 위험과 피할 수 있는 위험이다. 체계적위험은 시장 움직임의 불확실성 때문에 발생하는 것으로 전쟁, 인플레이션등이며 분산투자로도 제거할 수 없다. 분산불가능, 피할 수 없는 위험이라 표현한다...

1. 부동산투자의 위험에 대해서 알아보자. 위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성으로 불확실성을 뜻한다. 예상치 못한 변수로, 불확실성이 존재하기 때문에 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다. 실제수익률과 기대수익률이 큰 편차를 가질것으로 예상, 혹은 그 발생확률이 클 것으로 예상될경우 그 투자는 큰 위험을 갖고 있다고 할 수 있는 것이다. 실제수익률과 기대수익률간의 갭을 위험이라고 생각하면 되는 것인가보다. 위험이란.. 내가 예상치 못한 일이 발생하는 것으로 생각하자. 위험이 당연히 발생할 수 밖에 없는거다. 인간이 신도 아니고 어떻게 다 알아..2. 위험의 종류에 대해 알아보자. 사업상의 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험이있..

1. 부동산투자와 투기투자란 불확실한 미래의 수익을 기대, 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위이다. 미래를 위해 현재를 희생하는 것이다. 불확실한 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이다. 미래를 위해 투자한다고 하는것이 딱 맞는 말인가보다. 투자는 취득, 운용, 처분이라는 3단계를 거친다. 취득해서 운용 혹은 운영을 하여 그 수익을 얻고 처분을 하여 처분이익을 얻는 것인데, 투기의 경우엔 운용의 단계가 없거나 지극히 형식적이다. 취득하여 바로 처분하거나 형식적으로 운용하다 처분하는것이다. 미래의 수익은 불확실하기때문에 항상 위험을 내포하고 있으므로 투자수익은 이런 위험을 감수한 대가이다. 투자의 대상이 되는 부동산을 투자성 부동산 혹은 수익성 부동산이라고 한다. 2. 부동산투자의 장점과 단..

1. 도시개발사업의 시행방식에 대해 알아보자. 크게 세 가지 방식이 있다. 수용방식과 환지방식 그리고 혼용방식이다. 수용방식은 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적 조성과 공급이 필요한 경우 한번에 보상금을 주고 내보내는 방식이고 환지방식은 대지로서의 효용증진, 공공시설 정리를 위해 토지를 교환하는 방식으로 일반적인 평면환지와 신청시 가능한 입체환지로 나눌 수 있다. 평면환지는 토지를 토지로 바꾸는 것이고 입체환지는 토지의 권리를 건축물에 이전하는 방식이다. 2. 수용방식에 대해 알아보자. 수용은 말 그대로 강제취득하는것이다. 보상금을 주고 내보낸 뒤 토지를 조성하는 방법으로 계획적이고 체계적인 도시개발이 필요할 때 사용하는 방식이다. 시행자가 토지를 수용할 수 있으며 민간사업시행자의 경우 사업대상 토..

1. 도시개발법에 대해 더 자세히 알아보자. 지정권자가 개발계획을 수립하고 절차를 거쳐 도시개발구역을 지정하면 도시개발사업이 되는데, 그 사업을 누가 시행할 것인지에 대해 정해야한다. 도시개발사업의 시행자는 지정권자가 지정하는데, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 토지소유자나 조합을 사업시행자로 지정한다. 도시개발사업의 시행자는 크게 둘로 나눌 수 있다. 공공사업시행자와 민간사업시행자인데, 공공시행사업자는 국가나 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 공공기관 대표적으로 한국토지주택공사, 대통령령으로 정하는 정부출연기관, 지방공사가 있다. 공공사업시행자는 규제의 대상이 아니어서 사업시행시 보증도 필요없고 주민들의 동의도 필요하지 않다. 민간사업시행자에는 대표적으로 토지소유자와 토지소유자로 이..

1. 도시개발법에 대해서 알아보자. 도시군관리계획에서 봤던 도시개발법인데... 내용도 너무 많고 따로 법이 정해져있기때문에 이렇게 따로 공부한다고한다. 도시개발법은 도시개발에 필요한 사항을 규정, 계획적으로 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 한다고 한다. 계획적이고 체계적이며 절차대로 진행한다. 도시군관리계획에 속해있는것이 도시개발법인데, 둘이 충돌할시에는 도시개발법을 따른다. 개발계획을 수립한 뒤 도시개발구역을 지정하는것이 원칙이다. 어떤 계획을 정한 뒤 그것을 어디에 시행할까? 라는 순서가 원칙이나 도시개발구역을 정하고 개발계획을 수립하는 예외도 존재한다. 개발계획을 공모하거나, 지가가 낮은 지역(자연녹지지역, 생산녹지지역, 도시지역 외의 지역..